Imposte

Vetrate panoramiche, l’edilizia libera non salva da possibili contestazioni

Niente permessi ma spazio ai controlli del Comune e a controversie in condominio sul decoro architettonico (con possibile impatto sui bonus casa)

di Andrea Di Leo e Giuseppe Latour

Con la conversione in legge del decreto Aiuti bis (Dl n. 115/2022), dal 22 settembre scorso le cosiddette vetrate panoramiche amovibili (“Vepa”) rientrano in edilizia libera. Questo, però, soprattutto in ambito condominiale, non mette al riparo da contestazioni che, anzi, per come è scritta la norma, appaiono più che plausibili.

I rapporti condominiali: estetica ed uso della cosa comune

Sul fronte condominiale, aleggia la questione del decoro architettonico della facciata, tutelato dall’articolo 1120 del Codice civile (che vieta esplicitamente innovazioni che alterino il decoro del fabbricato). La regola, in questo caso, è che sia il condominio che il singolo condomino che considerino penalizzato il decoro della facciata possono andare in tribunale e chiedere la rimozione del manufatto.

Quindi, anche se in astratto l’installazione di Vepa non va autorizzata dal condominio, è bene muoversi con cautela, considerato anche che secondo la Cassazione (sez. II, 29.1.2016, n. 1718) occorre riferirsi alla «estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell’edificio imprimendo allo stesso una sua armoniosa fisionomia».

Anzitutto, bisogna verificare se il regolamento di condominio dispone qualcosa sul tema, magari vietando questo tipo di manufatti. Poi, sarà bene avvertire l’amministratore di condominio e gli altri condomìni prima di procedere, spiegando l’intervento che si sta programmando: in questo modo, chi ha contestazioni da fare potrà esprimersi prima. Anche se formalmente non si tratta di un’autorizzazione, diventa difficile contestare dopo l’esecuzione un intervento sul quale non è stato detto nulla prima dei lavori. Senza dimenticare che va valutata la situazione pregressa della facciata: nel caso in cui altri interventi simili siano già stati realizzati, diventa più difficile contestarli.

La disciplina urbanistico-edilizia: poca chiarezza sui presupposti

Sul fronte amministrativo, la legge ha inteso superare la posizione ormai consolidatasi nella giurisprudenza amministrativa secondo cui la chiusura di balconi e logge con vetrate, ancorché del tutto trasparenti e scorrevoli, integra a tutti gli effetti una variazione di volume, sagoma e prospetti, con conseguente suo assoggettamento a permesso di costruire (l’ultima sentenza in argomento è stata Consiglio di Stato, Sezione VI, 9 agosto 2022, n. 7024).

È stato disposto, invece, che le Vepa possono rientrare in edilizia libera, laddove soddisfino talune condizioni tecnico-funzionali. Nella nuova definizione di vetrate panoramiche amovibili, però, sono contenuti alcuni aspetti di non univoca interpretazione. Definite le Vepa come quella installazione diretta «ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche», il decreto Aiuti bis, ulteriormente, prescrive che tali strutture «devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche».

Nel porre questa definizione e le correlate prescrizioni tecniche, non ci si è però preoccupati in alcun modo di individuare parametri o standard che consentano, da un lato, di poter con esattezza distinguere le Vepa dalle “verande” (che continuano a costituire cubatura, come da definizioni edilizie uniformi) e, dall’altro lato, di poter verificare il rispetto dei requisiti imposti.

Tra questi, ad esempio, le maggiori criticità emergono in punto di “microareazione”, specie ove posta in relazione con il requisito di areazione imposto dal Dm 5/7/1975 (requisiti igienico sanitari), ma anche circa le regole sull’impatto estetico-architettonico della vetrata. Tema, quest’ultimo, che può in astratto far emergere la questione “condominiale” (prima accennata) anche sul fronte amministrativo.

Due possibili scenari

Come detto, la regola dell’articolo 1120 del Codice civile non postula – a priori – che interventi del genere siano soggetti a preventiva autorizzazione.Tuttavia, occorre segnalare due scenari.

Il primo è quello in cui il condominio o taluni condomini, lamentino una violazione del regolamento condominiale, opponendo tale circostanza (anche) alla Pa: stante la formulazione della nuova norma, che conferisce rilievo al fattore “architettonico-estetico”, non può escludersi che la disciplina condominiale possa essere la fonte idonea a “riempire” la regola “estetica” dell’articolo 6 Dpr 380/01.

Un secondo scenario da considerare muove dal fatto che secondo alcune sentenze, laddove un intervento sulla facciata costituisca un “elemento estraneo” con conseguente “visibilità alterata” ciò potrebbe richiedere, ai fini della legittimazione edilizia, il previo assenso condominiale, “(Consiglio di Stato, Sez. VI, 1.7.2021, n. 5023), anche considerato che il decoro architettonico delle facciate costituisce, infatti, bene comune dell’edificio” (Cons. Stato, Sez. VI, 12.1.2022, n. 219).

Le insidie derivanti dall’edilizia libera pura

La complessiva indeterminatezza di fondo sembra aggravata dalla scelta del legislatore di ricondurre l’installazione delle Vepa al regime della edilizia libera “pura”. Ciò, infatti, implica che la (necessaria) valutazione circa il ricorrere dei vari requisiti di legge è affidata, in buona sostanza, al privato, senza vaglio critico di un tecnico asseveratore, come avviene per gli interventi di edilizia libera soggetti a Cila.

Il mancato rispetto dei requisiti (per così dire “in bianco”) indicati dalla norma legittimerà i Comuni (senza alcun limite temporale, trattandosi di attività edilizia libera) ad adottare provvedimenti di contestazione di abusi edilizi, con possibile “riqualificazione” da Vepa a veranda (soggetta a permesso di costruire). Questo con potenziali ricadute anche sulla fruizione dei bonus fiscali.

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