Locazioni brevi: comunicazione e versamento ritenute

1L’adempimento in sintesi

Il giorno 16 di ogni mese scade il termine per effettuare il versamento delle ritenute operate sui canoni di locazione breve incassati nel mese precedente, da parte dei soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare anche mediante portali online.

Il versamento va effettuato in modalità telematica con modello F24 presentato direttamente utilizzando i servizi F24 web e F24 online messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate o il servizio internet banking messo a disposizione da banche, poste ed enti della riscossione.
Il versamento può essere infine effettuato tramite intermediario abilitato.

Inoltre, entro il 30 giugno, i soggetti che effettuano intermediazione immobiliare anche tramite portali online, devono effettuare la comunicazione delle ritenute operate sui pagamenti delle locazioni brevi avvenuti nell’anno precedente.

La comunicazione avviene esclusivamente in modalità telematica attraverso i canali Entratel o Fisconline direttamente dal contribuente ovvero tramite l’ausilio di un intermediario abilitato.

2Contribuenti interessati

Sono interessati all’adempimento i soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare anche tramite portali online.

3Modalità e termini di adempimento

Ai sensi dell'articolo 4, comma 5 del Dl 24 aprile 2017, n. 50 i soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso portali online, operano all’atto del pagamento, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e dei corrispettivi incassati relativi ai canoni di locazione breve ovvero contratti di sublocazione e a titolo oneroso conclusi dal comodatario e provvedono al relativo versamento entro il giorno 16 del mese successivo.
Il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, è responsabile del pagamento dell’imposta di soggiorno e del contributo di soggiorno, nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale.

La Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E del 12 ottobre 2017 ha fornito chiarimenti in merito all’applicazione della ritenuta sui corrispettivi incassati dagli intermediari immobiliari.
In particolare, il documento di prassi chiarisce che qualora il pagamento avvenga mediante assegno bancario intestato al locatore, l’intermediario non ha la materiale disponibilità delle risorse finanziarie su cui operare la ritenuta, pertanto non è tenuto a tale adempimento anche se l’assegno dovesse essere consegnato al locatore per il suo tramite.

Un altro caso analizzato dalla Circolare 24/E richiamata, riguarda il pagamento del canone per il tramite di carte di pagamento (carte di credito, di debito, prepagate).
In tal caso gli istituti finanziari come ad esempio banche e istituti di pagamento, nonché le società che offrono servizi di pagamento digitale e di trasferimento di denaro via Internet (ad esempio PayPal), non svolgendo attività di intermediazione, non sono tenuti ad operare la ritenuta, la quale deve essere applicata dall’intermediario immobiliare qualora incassi il canone ovvero intervenga nel pagamento.

Si precisa che gli intermediari immobiliari citati non residenti, in possesso di una stabile organizzazione in Italia, adempiono agli obblighi sopra illustrati tramite la stabile organizzazione.
I soggetti non residenti riconosciuti privi di stabile organizzazione in Italia, in qualità di responsabili d’imposta, sono tenuti alla nomina di un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati all’articolo 23 del Dpr 29 settembre 1973, n. 600.

Gli stessi intermediari immobiliari, entro il 30 giugno di ciascun anno, effettuano la comunicazione delle ritenute operate sui pagamenti delle locazioni brevi avvenuti nell’anno precedente.
I dati da trasmettere sono quelli relativi ai contratti conclusi per loro tramite e in particolare:

- nome, cognome, codice fiscale del locatore;
- durata del contratto;
- importo del corrispettivo lordo;
- indirizzo dell’immobile.

Il versamento è da effettuarsi entro il 16 di ciascun mese, relativamente alle ritenute operate nel mese precedente, con l’utilizzo del modello F24 .
Il modello F24 può essere presentato direttamente utilizzando i canali F24 web e F24 online messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate o attraverso il canale internet banking reso disponibile da banche, Poste e Agenti della riscossione convenzionati con l’Agenzia delle Entrate, oppure può essere presentato rivolgendosi a intermediari abilitati.
Il codice tributo da indicare sul modello F24 è:

- 1919 - Ritenuta operata all’atto del pagamento al beneficiario di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve - articolo 4, comma 5, Dl 24 Aprile 2017, n. 50.

Si precisa che per consentire la corretta indicazione nel modello F24 del rappresentante fiscale tenuto al versamento per conto degli intermediari e degli altri soggetti non residenti nel territorio dello stato, ovunque localizzati, privi di stabile organizzazione in Italia, è stato istituito il codice identificativo “72” denominato “rappresentante fiscale”.

La comunicazione dei dati va effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.
Il contribuente, per compilare tale comunicazione, può utilizzare il software reso disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate e successivamente effettuare l’invio attraverso i canali Entratel o Fisconline direttamente oppure tramite l’ausilio di un intermediario abilitato.

Da un punto di vista oggettivo gli immobili ad uso abitativo interessati dalla disciplina in esame sono quelli ricompresi nelle categorie catastali da A1 ad A11, e relative pertinenze, con esclusione di quelli classificati nella categoria catastale A10. Sono interessati dalla normativa sulle locazioni brevi, sempre con esercizio di attività non d’impresa, anche i contratti di locazione degli immobili sopra indicati che comprendono la prestazione di servizi accessori «strettamente funzionali alle esigenze abitative», come chiarito sempre dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate 24/E del 2017, quali ad esempio:

- la fornitura di biancheria,
- la pulizia dei locali,
- l’utilizzo del wi-fi.

La locazione breve può riguardare anche la sublocazione, il comodato a titolo oneroso e la locazione di singole stanze di un’abitazione sempre di durata inferiore a 30 giorni, termine che è da riferirsi a ciascun contratto stipulato nell’arco dell’anno.

E’ bene fare attenzione, però, che mentre i redditi da locazione breve devono esser dichiarati, dal locatore, nel quadro RB, come avviene per le locazioni non brevi, per sublocatore e comodatario, il reddito va dichiarato nel quadro RL, tra i redditi diversi.
Per i contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati a decorrere dal primo giugno 2017, il locatore può scegliere di assoggettare il reddito derivante dalle locazioni stesse alla cedolare secca, che è un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali, fissata nella misura del 21 per cento.

Sempre con riferimento al locatore, l’eventuale ritenuta che egli subisce può assumere due vesti: se egli ha optato per la cedolare secca, allora si considera una ritenuta a titolo d’imposta che assolve, sostanzialmente, già all’obbligo impositivo. Se, al contrario, il locatore non ha optato per la cedolare secca, allora la trattenuta del 21 per cento si considera in acconto all’Irpef che poi dovrà essere determinata in sede dichiarativa.

4Casi pratici

In data 5 gennaio 2020 un turista ha pagato ad un intermediario immobiliare che opera per il tramite di portali online, un importo pari a € 2.000 per l’affitto di un appartamento situato a Roma per il periodo 10-25 gennaio 2020.

L’importo del canone è comprensivo:
- della tassa di soggiorno pari ad € 40.
- delle spese per la pulizia del locale addebitate a titolo forfettario pari ad € 80.

L’intermediario ha provveduto ad operare la ritenuta all’atto dell’incasso del corrispettivo e ad effettuare il bonifico a favore del locatore.
Poiché l’imposta di soggiorno è a carico del turista, l’ammontare su cui operare la ritenuta dovrà essere al netto di tale somma.
La ritenuta deve, quindi, essere operata su € 1.960 = (2.000 – 40).

Si ricorda che, come chiarito dalla Circolare 24/E/2017, la ritenuta si applica sul corrispettivo lordo comprensivo dei servizi accessori addebitati a titolo forfettario.
Gli stessi non concorrono, invece, alla determinazione del corrispettivo lordo solo qualora:

- vengano sostenuti direttamente dal conduttore;
- vengano riaddebitati dal locatore al conduttore sulla base dei consumi effettivamente sostenuti.

La ritenuta operata dall’intermediario sarà pari a € 411,60 = (1.960 x 21%).
Il totale del bonifico effettuato dall’intermediario a favore del locatore sarà pari a € 1.548,40 = (1.960 – 411,60).

Entro il 16 febbraio 2020, scadenza che slitta al 17 febbraio in quanto il 16 cade di sabato, l’intermediario dovrà provvedere al versamento della ritenuta.

Il modello F24 dovrà essere così compilato:
Sezione erario