Locazioni brevi, obbligo di partita Iva con più di 4 appartamenti

1In sintesi

L’articolo 1, commi 595 e 596, della legge 178/2020 (legge di Bilancio 2021), è intervenuta sulla disciplina delle c.d. locazioni brevi, modificando il regime di particolare favore introdotto con l’articolo 4 del Dl 50/2017.

Quest’ultima disposizione aveva infatti previsto che i redditi derivanti dai contratti di locazione breve ad uso abitativo (ove per locazione breve si intende il contratto di durata non superiore a 30 giorni), compresi i servizi di fornitura pulizie biancherie e locali, sono soggetti all’imposta sostitutiva con aliquota al 21% in caso di opzione nella forma della cedolare secca.

Oggi il regime, pur restando in vigore, assume connotazioni differenti.
È previsto infatti che, nel caso di destinazione alla locazione breve di più di quattro appartamenti, l’attività di locazione si presume esercitata nella forma di impresa, ai sensi dell’articolo 2082 del Codice civile, con tutto ciò che ne consegue in termini di obblighi di natura contabile e fiscale (apertura della p.iva, redazione e tenuta delle scritture contabili).

2L’ambito soggettivo

La disciplina delle locazioni brevi è prevista a favore delle persone fisiche.
Requisito fondamentale (altrimenti verrebbe meno la logica della nuova presunzione di imprenditorialità prevista dall’articolo 1, commi 595 e 596, della legge 178/2020) è che il contratto di locazione sia stato stipulato al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa.

Possono essere destinatari del regime dell’imposta sostitutiva il proprietario dell’immobile (degli immobili), il conduttore dell’appartamento che stipuli un contratto di sublocazione, nonché il comodatario che stipuli un contratto a titolo oneroso a favore di terzi.

Il regime è applicabile sia nelle ipotesi in cui il proprietario (o il conduttore, o il comodatario), stipuli direttamente il contratto di locazione con i terzi, sia nelle ipotesi in cui i contratti di locazione siano stati stipulati per il tramite di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.

Nei confronti di: persone fisiche
● proprietario
● conduttore
● comodatario
Per contratti di: godimento a favore di
● conduttore
● sublocatario
● terzi
Stipulati
● direttamente tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, o tramite soggetti che gestiscono portali telematici

3L’ambito oggettivo

Il regime fiscale dell’imposta sostitutiva per opzione della cedolare secca, si applica per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo e di breve durata.
Per “locazioni brevi”, secondo la previsione dell’articolo 4, comma 1, del Dl 50/2017, si intendono i contratti di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.

Come visto, sono poi assimilati ai contratti di locazione di breve durata anche i contratti di sublocazione, sempre se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve (durata massima di 30 giorni, eventuali servizi accessori), ovvero i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario, aventi ad oggetto il godimento del bene, sempre nel limite temporale e con eventuali servizi di pulizia accessori.

La circolare 24/E del 2017, ha inoltre specificato che la disciplina delle locazioni brevi non può trovare applicazione qualora, «insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali dell’immobile quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione».

Sempre tra i requisiti, è richiesto che il contratto sia stato stipulato al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa: a tal riguardo, valgono le disposizioni previste dall’articolo 55 del Tuir e dall’articolo 4 del Dpr 633/1972, secondo i quali rileva, tra gli altri, anche l’organizzazione di beni, servizi e personale messe a disposizione dal soggetto.

Sempre ai fini del requisito dell’esercizio di impresa, non rilevano infine le indicazioni fornite dalle leggi regionali (o delle province autonome) sul turismo (risposta agenzia delle Entrate 373/2019).

4La nuova presunzione di imprenditorialità

Il regime fiscale delle locazioni brevi con opzione per la cedolare secca al 21%, a partire dal periodo di imposta relativo all’anno 2021, verrà meno se l’attività di locazione avrà ad oggetto più di quattro “appartamenti”.

Si tratta di una presunzione legale assoluta: al superamento della soglia numerica, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale.
La norma suscita già qualche perplessità, essendo una presunzione di carattere “personale”.

5Quando è d’obbligo la partita Iva

Infatti, non c’è dubbio che un soggetto che destina alla locazione con formula breve più di quattro appartamenti sarà considerato a tutti gli effetti un imprenditore, con tutto ciò che ne conseguirà in termini di obblighi legali.
Il soggetto infatti si troverà a dover porre in essere una serie di adempimenti. In primo luogo vi sarà la possibile soggettività passiva ai fini Iva in capo a colui che concede in locazione più di 4 immobili nel medesimo periodo d’imposta.

Vi è, pertanto, l’obbligo di apertura della partita Iva, ai sensi dell’articolo 35 comma 1 del Dpr 633/1972, in capo al soggetto che intraprende l’esercizio dell’attività d’impresa nonché il rischio di dover porre in essere tutti i necessari adempimenti fiscali e contabili (dalla scelta del regime fiscale da applicare sino alla presentazione delle dichiarazioni fiscali e all’iscrizione per la previdenza e assistenza per il versamento dei contributi).

I problemi sorgono nel caso delle comunioni o comproprietà, molto frequenti nell’ambito delle locazioni immobiliari. O anche nelle ipotesi in cui un contribuente, proprietario di più appartamenti, ne destina quattro (il limite massimo) alla locazione breve in forma diretta, mentre per i restanti l’affitto breve sarà gestito da altro soggetto ma per conto del proprietario: stante la natura personale della norma, non dovrebbe scattare alcuna presunzione a carico del proprietario persona fisica.

6Una nuova banca dati per le locazioni brevi

L’articolo 13-quater del Dl 34/2019 come modificato dalla legge 178/2020 ha istituto, a fini di tutela dei consumatori, presso il ministero per i Beni e le Attività culturali e per il Turismo, una banca di dati delle strutture ricettive, nonché degli immobili destinati alle locazioni brevi, che va a sostituirsi alla “precedente” banca dati, istituita presso il ministero delle Politiche agricole alimentari, forestali e del turismo.
Gli immobili e le strutture sono identificati mediante un codice da utilizzare in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza, fermo restando quanto stabilito in materia dalle leggi regionali.
La norma demanda ad un decreto del ministro per i Beni e le Attività culturali e per il Turismo (MiBACT) la definizione delle modalità di realizzazione e di gestione della banca di dati e di acquisizione dei codici identificativi regionali nonché le modalità di accesso alle informazioni che vi sono contenute.