Lavori su ruderi, sismabonus e inquilini: come non perdere le detrazioni (in sei interpelli delle Entrate)

Sei interpelli sui bonus edilizi in poche ore. Le Entrate hanno pubblicato venerdì 22 maggio una serie di risposte che riguardano soprattutto gli interventi combinati di sisma ed ecobonus, ma non solo. Vediamoli in sintesi.

Cessione a società partecipata dal contribuente
La risposta 137 riguarda il proprietario due fabbricati non abitativi (D/7 e C/2) e di cinque box auto. Il contribuente vuole ricavare delle abitazioni facendo lavori combinati di eco e sismabonus. L’aspetto più interessante della risposta è la possibilità di cedere il credito d’imposta “combinato” a una società che ha eseguito alcuni dei lavori ristrutturazione (nel caso specifico, ha fornito gli infissi) e della quale è socio e amministratore delegato. Circostanza che per il Fisco non blocca la cessione.

Ecobonus anche per i ruderi, ma solo se riscaldati
Anche la risposta 138 riguarda un intervento di trasformazione in case di tre unità immobiliari non residenziali. Le unità appartengono a uno stesso contribuente, che vuole eseguire lavori agevolati da eco e sismabonus combinati. La particolarità è che si tratta di tre ruderi iscritti in catasto come «collabenti» (F/2): per le Entrate questo non è un problema, ma - volendo eseguire opere agevolate dall’ecobonus - è necessario che ogni immobile sia dotato di impianto di riscaldamento negli ambienti in cui si realizzano i lavori.Requisito molto severo, perciò, in un rudere.

Per il resto, il Fisco conferma che si può avere l’eco e sismabonus su un massimale di 136mila euro anche se il proprietario è uno solo (purché si intervenga su parti comuni) e che il plafond va calcolato in base alle unità immobiliari esistenti prima dei lavori.

Interventi combinati e unico proprietario
L’interpello 139 è riferito a un caso simile ai due appena visti. L’unico proprietario di un immobile composto da 13 unità immobiliari vuole demolirlo e ricostruirlo così da sfruttare l’eco e sismabonus all’80 o 85% previsto dal Dl 63/2013, che per interventi combinati arriva a una spesa massima di 136mila euro. Il Fisco ripete che anche l’edificio con un solo possessore vale fiscalmente come “condominio” (e quindi il plafond si moltiplica per il numero delle unità dell’edificio), quando si interviene sulle sue parti comuni.

Ok all’assenso ai lavori «tardivo»
Un inquilino che ha installato a proprie spese un climatizzatore è il caso esaminato dall’interpello 140. La posa in opera è avvenuta nel 2018, dopo che il conduttore aveva ricevuto l’ok telefonico ai lavori da parte del locatore. Poi nel 2019, al momento di preparare il 730, il Caf ha chiesto all’inquilino l’assenso scritto ai lavori. Questi se l’è fatto rilasciare solo in quel momento, e secondo le Entrate va bene così. Per il Fisco, l’assenso può essere ottenuto anche dopo l’avvio dei lavori, purché entro la data di invio della dichiarazione dei redditi.

Niente detrazione sulla casa ristrutturata e venduta da Sgr
Non ha diritto alla detrazione del 50% chi ha acquista una casa integralmente ristrutturata da una Sgr che agisce per conto e nell’interesse di un Fondo immobiliare di investimento di tipo chiuso, entro i canonici 18 mesi dalla fine dei lavori. È la risposta contenuta nell’interpello 141. Dopo un’articola disamina giuridica, l’Agenzia afferma che il venditore - in questo caso - non è assimilabile a una impresa di costruzione o ristrutturazione.

Vendita, donazione o divisione per trasferire il bonus
L’interpello 142 riguarda un caso in cui, rispetto a un immobile, dopo la morte del padre si è verificata la seguente situazione:
● la madre ha il 33,33% della nuda proprietà e beneficia della detrazione sul recupero edilizio per lavori eseguiti negli anni precedenti;
● i tre figli possiedono ciascuno l’11,11% di usufrutto (che fa il paio con la nuda proprietà della madre) e il 22,22% di piena proprietà.

Uno dei figli chiede come sia meglio procedere per ottenere il trasferimento delle rate residue di detrazione ai tre figli: comprare la quota della madre, farsela donare o eseguire «una divisione notarile della sola nuda proprietà tra tutti gli eredi del de cuius facendo in modo, in seguito, che lo stesso diritto reale venga attribuito solo ed esclusivamente ai figli» (che sarebbe consentita dalla sentenza 25021/2019 della Cassazione).

Il Fisco risponde che vendita e donazione vanno entrambe bene a trasferire la detrazione, perché consolidano la nuda proprietà. In astratto - risponde l’Agenzia - può andar bene anche la divisione, purché (e qui le Entrate non si sbilanciano) sia possibie in base alle regole sui trasferimenti mortis causa.