Per modificare la classe catastale non basta lo scostamento dal valore di mercato

Non può ritenersi sufficiente a motivare un avviso di nuovo classamento il riferimento a non meglio precisati interventi pubblici effettuati per la riqualificazione della viabilità interna e dell’arredo urbano, nonché a interventi da parte dei privati per la ristrutturazione degli edifici considerato che, l’attribuzione di una classe specifica deve essere correlata sia alla qualità urbana del contesto in cui l’unità immobiliari è inserita, sia alla qualità della zona di mercato immobiliare nella quale l’unità stessa è situata e, infine, alle caratteristiche edilizie dell’immobile e del fabbricato che lo comprende.
A tale conclusione è giunta la Corte di Cassazione con le ordinanze 30386 e 30387/2019.
A parere del Collegio di legittimità, pertanto, le giustificazioni rappresentate non sono tali né da porre il contribuente nella condizione di conoscere le concrete ragioni poste a base della pretesa impositiva, né di consentirgli di valutare l’opportunità di esperire l’impugnazione giudiziale e nemmeno di contestare efficacemente l’an e il quantum debeatur.
Al fine delle revisioni massive sui classamenti degli immobili di proprietà eseguite sulle microzone, non è pertanto sufficiente lo scostamento matematico tra valori catastali e valori di mercato, dovendo l’Amministrazione, al contrario, tenere in debita considerazione ulteriori elementi quali, ad esempio, la qualità urbana e ambientale del quartiere (Cassazione, sentenza 17413/2018), che dovranno essere appositamente motivate. Ne segue che i correlati atti di variazione catastale devono tangibilmente specificare tutti gli elementi fattuali che hanno concorso alla formazione del rinnovato contesto urbano, al fine di consentire ai contribuenti di individuare agevolmente il presupposto dell’operata riclassificazione, di approntare le relative difese e circoscrivere l’ambito dell’eventuale contenzioso successivo, risultando preclusa all’Ufficio la facoltà di addurre in giudizio ragioni differenti rispetto a quelle rappresentate nell’atto di accertamento catastale.
Il menzionato comma 335 , articolo 1 della legge 311/2004 ha disposto l’attivazione, su iniziativa del Comune istante, di processi di revisione parziale di classamento delle unità immobiliari private nelle microzone comunali, così come definite dall’articolo 2 del Dpr 138/1998, che evidenziano peculiari caratteri di anomalia rispetto al contesto comunale. Il legislatore ha, di conseguenza, concesso ai Comuni la possibilità di attivare una rilevante procedura catastale finalizzata ad attenuare le sperequazioni venutesi a creare nel tempo tra i differenti quartieri e nelle zone centrali delle metropoli.
I giudici del Palazzaccio hanno ribadito, pertanto, che la procedura di revisione parziale del classamento, non risultando differentemente disciplinata se non in relazione all’esistenza di uno scostamento significativo del rapporto tra i valori medi della zona considerata e l’insieme delle microzone comunali, rimane asservita alle medesime regole decretate dall’articolo 9 del Dpr 138/1998 ai fini della revisione del classamento.
I giudici di piazza Cavour hanno menzionato, a conforto del proprio orientamento, la sentenza della Corte Costituzionale 249/2017 tramite la quale la Consulta ha sostenuto che «la natura e le modalità dell’operazione enfatizzano l’obbligo di motivazione in merito agli elementi che hanno, in concreto, interessato una determinata microzona, così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare» che deve essere ottemperato in maniera rigorosa per porre il contribuente nella condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano l’assunzione del provvedimento amministrativo.