Aree in compensazione, Ici alla Consulta

Saranno le Sezioni unite della Cassazione a dirimere il dilemma se sia da considerare come “edificabile” un’area gravata da vincolo di inedificabilità assoluta al cui proprietario spetti, in “compensazione”, una volumetria che però sia ancora “in volo”, in quanto non ancora impressa su un fondo “di atterraggio”: lo sancisce l’ordinanza 26016 della sezione Tributaria della Suprema corte depositata il 15 ottobre 2019 per una fattispecie in tema di Ici, ma evidentemente valevole anche per l’Imu e ogni altra imposta (Iva, registro, successione e donazione) ove venga in considerazione la natura edificabile, o meno, di un’area.

Più che dirimere un contrasto di giurisprudenza che, in effetti, sul punto non si è verificato, le Sezioni unite sono in questo caso chiamate a risolvere una questione «di particolare importanza» (articolo 374, comma 2, del Codice di procedura civile).

In sostanza il dilemma da sciogliere è il seguente:

da un lato vi è da considerare l’esistenza di un’area sulla quale è stato imposto un vincolo di inedificabilità;

d’altro lato vi è da considerare che il proprietario dell’areaha ricevuto, in compensazione per aver subìto il vincolo di inedificabilità, una potenzialità volumetrica non ancora connessa ad alcun suolo.

È interessante osservare che, compiendo questa osservazione, la Cassazione effettua una incursione nell’impervia materia della natura dei diritti edificatori, spezzando una lancia («sembra preferibile») per una loro qualificazione in termini di «diritto di natura obbligatoria»: osserva la Suprema corte che, se è vero che il diritto edificatorio necessariamente “decolla” da un fondo e “atterra” su un altro fondo, nel quale viene materialmente sfruttato, è altresì vero che la volumetria può restare per lungo tempo “in volo”, completamente staccata sia dal fondo di decollo (che la genera) sia da quello di atterraggio (che è destinato a riceverla), potendo nel frattempo essere liberamente ceduta a fronte di un prezzo: insomma, si tratta di un diritto che non presenta quei caratteri di immediatezza e di inerenza che connotano qualsiasi diritto reale.