Aste immobiliari, rivendita entro 5 anni anche per l’acquisto «agevolato» nel 2016

Per favorire la circolazione dei beni immobili, invogliando le imprese a comprare all’asta e a rivendere in breve tempo, l’articolo 16, comma 1, Dl 14 febbraio 2016, n. 18, ha sancito che gli atti e i provvedimenti recanti il trasferimento della proprietà o di diritti reali su beni immobili emessi, a favore di soggetti che svolgono attività d’impresa, nell’ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare (anche fallimentare) sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna a condizione che l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro due anni. Questo termine è stato aumentato da due a cinque anni dall’articolo 1, comma 32, lettera a), legge 11 dicembre 2016, n. 232.

Pertanto, qualora il periodo biennale fosse stato in corso al 1° gennaio 2017 (data di entrata in vigore della legge 232/2016), esso si intende “convertito” in un periodo quinquennale. In altre parole, il periodo quinquennale è fruibile sia da chi abbia acquistato prima del 1° gennaio 2017, sia da chi abbia acquistato successivamente a tale data.
Questa interpretazione (sarebbe stato, peraltro, inammissibile ragionare diversamente, per l’illogicità che una tale interpretazione avrebbe avuto e per la situazione di disparità di trattamento che ne sarebbe conseguita) è stata avallata dal ministero dell’Economia nella risposta data il 12 luglio 2018 nella Commissione Finanze della Camera dei deputati all’interrogazione n. 5-00138. Nel medesimo senso si registra ora la risposta a interpello 442 del 29 ottobre 2019 .

L’articolo 16, comma 2, Dl 18/2016, inoltre sancisce che, ove non si realizzi la condizione del ritrasferimento entro il biennio (e ora il quinquennio), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria e si applica una sanzione amministrativa del 30 per cento oltre agli interessi di mora all’articolo 55, comma 4, del Dpr 131/1986.

Presupposti applicativi della norma in questione sono dunque i seguenti:
a) si tratti del trasferimento della proprietà o di diritti reali su beni immobili;
b) si tratti di un trasferimento a favore di soggetti che svolgono attività d’impresa;
c) il trasferimento avvenga nell’ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare (anche fallimentare);
d) l’acquirente dichiari che intende trasferire detti immobili entro due (ora cinque) anni.

Qualora il contribuente intraveda l’avvicinarsi della scadenza del quinquennio senza che si renda possibile la rivendita, può, al fine di evitare la sanzione, rivolgere all’Ufficio una apposita istanza per versare la differenza tra l’imposta assolta in misura agevolata e l’imposta calcolata “in modo ordinario”, aggiungendo gli interessi. Qualora, invece, decorrano i cinque anni senza che detta istanza sia stata presentata, il carico sanzionatorio può essere ridotto ricorrendo alla cosiddetta procedura di ravvedimento operoso.

Agenzia delle Entrate, risposta a interpello 442/2019