Controlli e liti

NOTAI E SENTENZE/ Le massime di Cassazione: eredità, fideiussioni, locazioni

di Angelo Busani e Elisabetta Smaniotto

Il contratto preliminare può essere utilizzato per comprendere quale sia stata la comune intenzione delle parti contraenti. La data della giacenza della raccomandata è determinante per stabilire il corretto avviso di convocazione dell’assemblea condominiale. L’assegnazione di porzioni eguali dell’eredità tramite estrazione a sorte non si applica alle locazioni di immobili commerciali condotte da un erede. Sono alcuni dei temi della rassegna delle massime delle principali pronunce di Cassazione in materie d’interesse notarile, recentemente depositate, proposte in questa rassegna.

COMPRAVENDITE
Il contenuto del contratto definitivo prevale sul contenuto del contratto preliminare, tuttavia, quest’ultimo può, in astratto, essere utilizzato per indagare e comprendere quale sia stata la comune intenzione delle parti contraenti. L’interprete, infatti, mirando a determinare una realtà storica ed obiettiva, qual’è la volontà delle parti espressa nel contratto, può considerare anche una scrittura sottoscritta dalle parti, valevole come controdichiarazione.
Nel caso di specie, in un contratto preliminare di vendita immobiliare era stato indicato un prezzo, tuttavia, nel contratto definitivo ne era stato indicato uno molto inferiore e, in pari data, era stato sottoscritto anche un accordo nel quale le parti avevano dichiarato che, in mancanza di alcune rifiniture, doveva essere versato un corrispettivo di importo inferiore rispetto a quello convenuto effettivamente.
Secondo la Cassazione, per determinare il prezzo effettivo è possibile considerare anche documenti differenti dal contratto definitivo, dai quali emerga una diversa regolamentazione delle modalità di pagamento del prezzo concordato.
Cass.civ., sezione seconda, sentenza 5 ottobre 2017, n. 23252

CONDOMINIO
Per stabilire se l’avviso di convocazione dell’assemblea di un condominio sia stato recapitato cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione, è determinante la data dell’avviso di giacenza della raccomandata.
A tale proposito, con riguardo all’avviso di convocazione di assemblea, ai sensi dell’articolo 66 disp. att. cod. civ., posto che detto avviso deve qualificarsi quale atto di natura privata (del tutto svincolato, in assenza di espresse previsioni di legge, dall’applicazione del regime giuridico delle notificazioni degli atti giudiziari) e in particolare quale atto unilaterale recettizio (ai sensi dell’articolo 1335 cod. civ.), al fine di ritenere fornita la prova della decorrenza del termine dilatorio di cinque giorni antecedenti l’adunanza di prima convocazione, condizionante la validità delle deliberazioni, è sufficiente e necessario che il condominio dimostri la data di pervenimento dell’avviso all’indirizzo del destinatario, salva la possibilità per questi di provare di essere stato, senza sua colpa, nell’impossibilità di averne notizia. Tale momento, ove la convocazione all’assemblea di condominio sia stata inviata mediante lettera raccomandata, e questa non sia stata consegnata per l’assenza del condomino (o di altra persona abilitata a riceverla), coincide con il rilascio da parte dell’agente postale del relativo avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, idoneo a consentire il ritiro del piego stesso, e non già con altri momenti successivi (quali il momento in cui la lettera sia stata effettivamente ritirata o il momento nel quale si sia venuta a compiere la giacenza).
Cass.civ., sezione seconda, sentenza 6 ottobre 2017, n. 23396

EREDITÀ
La regola dettata nell’articolo 729 cod.civ. in virtù della quale, nell’ambito di una divisione ereditaria l’assegnazione delle porzioni eguali deve essere fatta mediante estrazione a sorte, non può essere applicata al caso in cui uno degli immobili caduti in successione sia condotto da diversi anni in locazione, per l’esercizio di un’attività commerciale, da uno dei coeredi. In questo caso, infatti, manca la parità di condizioni che rappresenta un presupposto per poter procedere alla divisione con sorteggio.
La Suprema Corte ha infatti chiarito che, in tema di divisione ereditaria, il criterio dell’estrazione a sorte, previsto dall’articolo 729 cod.civ., attiene al caso di uguaglianza di quote ed è posto a garanzia della trasparenza delle operazioni divisionali contro ogni possibile favoritismo, applicabile anche nell’ipotesi di divisione dei beni comuni, in virtù del rinvio recettizio di cui all’articolo 1116 cod.civ.. Si tratta comunque di un criterio che non ha carattere assoluto, ma soltanto tendenziale, ed è pertanto derogabile in base a valutazioni prettamente discrezionali, che possono attenere non soltanto a ragioni oggettive legate alla condizione funzionale ed economica dei beni, quale risulterebbe dall’applicazione della regola del sorteggio, ma anche a fattori soggettivi di apprezzabile e comprovata opportunità, la cui valutazione è sindacabile in sede di legittimità soltanto sotto il profilo del vizio di motivazione.
Cass.civ., sezione seconda, ordinanza 6 ottobre 2017, n. 23395

FALLIMENTO (SOCIETÀ DI COMODO)
Affinché una società costituita nelle forme previste dal Codice civile, ed avente ad oggetto un’attività commerciale, sia assoggettata a fallimento, è irrilevante che essa non abbia mai svolto attività economica, trattandosi di società di comodo (nel caso di specie finalizzata al godimento di un immobile ed all’utilizzo dello stesso a titolo di garanzia per consentire alle altre società del gruppo di ottenere finanziamenti).
Ciò che conta è la forma giuridica rivestita dalla società, vale a dire che se dallo statuto sociale emerge che l’attività svolta sia di natura commerciale, la società è assoggettabile al fallimento indipendentemente dall’effettivo esercizio di una simile attività, in quanto acquista la qualità di imprenditore commerciale dal momento della costituzione, non già dall’inizio del concreto esercizio dell’attività di impresa, al contrario di quanto avviene per l’imprenditore commerciale individuale.
Cass. civ., sezione prima, sentenza 14 dicembre 2016 n. 25730

In materia fallimentare, l’atto solutorio è oneroso tutte le volte in cui il terzo riceva un vantaggio dal debitore, dal creditore o da altri soggetti.
Più precisamente, l’atto solutorio in tanto può dirsi gratuito, agli effetti di cui alla legge Fallimentare, articolo 64, in quanto dall’operazione (sia essa a struttura semplice, perchè esaurita in un unico atto, sia a struttura complessa, in quanto si componga di un collegamento di atti e di negozi) il solvens non abbia tratto nessun concreto vantaggio patrimoniale, avendo egli inteso così recare un beneficio al debitore, mentre deve considerarsi oneroso tutte le volte in cui per questa sua prestazione il terzo abbia ricevuto un vantaggio dal debitore, dal creditore o anche da altri, così da recuperare anche indirettamente la prestazione adempiuta ed elidere quel pregiudizio, cui l’ordinamento pone rimedio con l’inefficacia ex lege.
Cass. civ., sezione sesta, ordinanza 6 ottobre 2017 n. 23439

LOCAZIONI
Il contratto di locazione di immobile ad uso abitativo deve rivestire la forma scritta (ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 1, comma quarto) e, di conseguenza, deve essere risolto con la medesima forma, vale a dire con comunicazione scritta. Non può infatti trovare applicazione il principio di libertà delle forme, il quale opera solo nei contratti stipulati per iscritto per volontà delle parti, e non in quelli per i quali la forma scritta è prescritta dalla legge ad substantiam.
La Suprema Corte ha osservato che, con riferimento alle locazioni (e rilascio) degli immobili adibiti ad uso abitativo, a decorrere dall’entrata in vigore della legge che li regola (l. n. 431/1998), è richiesta espressamente la forma scritta per la validità di tali contratti.
Cass.civ., sezione sesta, ordinanza 27 settembre 2017, n. 22647

In tema di registrazione del contratto di locazione:
-la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso;
-il contatto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;
-è nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.
Le Sezioni Unite hanno così esteso ai contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo, il principio espresso dalle medesime Sezioni Unite, nella sentenza del 17 settembre 2015, n. 18213, secondo cui: in tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall’art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non può essere sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica.
La pronuncia porta a trattare in maniera uniforme la disciplina delle nullità dei patti aggiunti in materia di locazione.
Cass.civ., sezioni unite, sentenza 9 ottobre 2017 n. 23601

SOCIETÀ DI PERSONE
A seguito della comunicazione di recesso da parte di un socio, il rapporto sociale tra il socio e la società si scioglie. Per l’effetto, il socio perde lo “status socii” e cessa di essere obbligato in relazione alle future obbligazioni che dovessero gravare sulla società (articolo 2290 cod.civ.), ma diviene titolare (nei confronti della società) di un diritto di credito alla liquidazione della quota.
Il caso concreto ha riguardato una controversia in merito alla liquidazione da corrispondere ad un socio di società di persone (società in accomandita semplice), trasformata poi in società di capitali (società a responsabilità limitata), a seguito dell’esercizio del diritto di recesso, e l’individuazione dell’organo chiamato a decidere della questione, tenuto conto che lo statuto della società conteneva una clausola compromissoria.
Dal momento che il diritto di recesso era stato esercitato dal socio prima che la società si trasformasse e che fosse inserita nello statuto la clausola compromissoria, essa risultava inopponibile al socio receduto, con la conseguenza che la questione non poteva essere rimessa ad un Collegio arbitrale, ma alla giurisdizione ordinaria.
Cass.civ., sezione sesta, ordinanza 11 settembre 2017, n. 21036

È valida la fidejussione prestata dal socio illimitatamente responsabile in favore della società di persone che, pur se sprovvista di personalità giuridica, costituisce un distinto centro di interessi e di imputazione di situazioni sostanziali e processuali, dotato di una propria autonomia e capacità rispetto ai soci stessi.
Ne consegue che la predetta garanzia rientra tra quelle prestate per le obbligazioni altrui secondo l’articolo 1936 cod. civ., non sovrapponendosi alla garanzia fissata “ex lege” dalle disposizioni sulla responsabilità illimitata e solidale, potendo invero sussistere altri interessi che ne giustificano l’ottenimento - alla stregua di garanzia ulteriore - in capo al creditore sociale ed essendo lo stesso “beneficium excussionis”, di cui all’articolo 2304 cod. civ., posto a tutela dei soci ma disponibile, senza alterazioni del tipo legale di società.
Secondo la Corte di Cassazione, la fideiussione rilasciata dal socio già illimitatamente responsabile ex lege per le obbligazioni sociali, non è priva di causa e non è quindi corretto pensare che essa non aggiungerebbe nulla di più alla garanzia patrimoniale già offerta al creditore per effetto della disciplina legislativa. Diversi possono essere gli interessi che spingono il creditore sociale a pretendere un’ulteriore garanzia.
Cass. civ., sezione sesta, ordinanza 5 ottobre 2017 n. 23277

SRL
La clausola contenuta nello statuto di una società a responsabilità a limitata che rimette ad un collegio formato di tre arbitri, amichevoli compositori, la decisione in merito alle controversie sorte tra la società ed i soci (arbitrato irrituale) (clausola del seguente tenore: «il collegio arbitrale sarà composto da tre arbitri, nominati, uno da ciascuna delle parti in causa ed il terzo dai due arbitri nominati per primi») è nulla, anche se anteriore alla riforma del diritto societario, in quanto non è conforme alla previsione contenuta nell’articolo 34 del d.lgs. n. 5/2003 (il cui comma secondo prevede che la «clausola deve prevedere il numero e le modalità di nomina degli arbitri, conferendo in ogni caso, a pena di nullità, il potere di nomina di tutti gli arbitri a soggetto estraneo alla società. Ove il soggetto designato non provveda, la nomina e’ richiesta al presidente del tribunale del luogo in cui la società ha la sede legale»).
È stata così disattesa la tesi della Corte d’Appello che aveva aderito alla tesi del “doppio binario”, secondo cui, anche dopo la riforma del diritto societario, l’arbitrato irrituale continuava ad esistere nel diritto comune, siccome non vietato espressamente dal legislatore con l’articolo 34 del d.lgs. n. 5/2003.
Secondo la Cassazione, infatti, non poteva essere accettata la tesi (del “doppio binario”), secondo cui l’arbitrato previsto nelle predette clausole si convertirebbe da arbitrato endosocietario in arbitrato di diritto comune, dal momento che la nullità comminata dall’articolo 34 è volta a garantire il principio di ordine pubblico dell’imparzialità della decisione.
Cass.civ., sezione seconda, sentenza del 9 ottobre 2017, n. 23550

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