Immobili dell’associazione senza personalità giuridica: niente Iva sulle vendite successive

La Corte di Giustizia europea, con la sentenza resa nella causa C-519/21 del 16 febbraio 2021, ha affrontato il caso in cui un’associazione senza personalità giuridica realizzi un complesso immobiliare e gli associati vendano successivamente i singoli immobili. In tale ipotesi, l’amministrazione finanziaria non può contestare la mancata applicazione dell’Iva alle operazioni di compravendita compiute dagli associati che non siano né proprietari né venditori degli immobili in parola.

Due sorelle, comproprietarie di un terreno in Romania, avevano concluso un contratto di associazione senza personalità giuridica con altri due soggetti per la costruzione di un complesso immobiliare residenziale composto da immobili destinati alla vendita a terzi.

Il contratto di associazione prevedeva che le sorelle mettessero a disposizione il terreno per la costruzione, mentre gli altri soggetti avrebbero sostenuto i costi per l’ottenimento dei permessi e per le materie prime.

I ricavi delle vendite sarebbero poi stati ripartiti nella misura del 40% alle sorelle a titolo di recupero delle spese per la concessione del terreno, e al 60% agli altri due associati, per il recupero dei costi di costruzione. Le vendite sono state eseguite solo dalle due sorelle, senza alcun riferimento al contratto di associazione.

Per l’amministrazione finanziaria, tutte le parti di un contratto di associazione senza personalità giuridica, non registrato presso la competente autorità prima dell’inizio dell’attività economica, sono da considerarsi come soggetti passivi dell’Iva.

Secondo la Corte Ue, l’amministrazione finanziaria non può contestare la mancata applicazione dell’Iva agli associati che non siano né proprietari né venditori né proprietari degli appartamenti: la nozione di soggetto passivo include chiunque esercita un’attività economica, indipendentemente dallo scopo o dai risultati dell’attività.

Nel caso di specie, i rogiti notarili citavano solo le sorelle come proprietarie degli immobili, con la conseguenza che gli altri partecipanti all’associazione senza personalità giuridica non possono essere considerati come soggetti passivi dell’Iva.

La Corte ha poi avuto modo di precisare che, se le fatture di acquisto dei beni e servizi necessari per la costruzione del complesso immobiliare sono intestate agli associati, la detrazione dell’Iva può essere esercitata anche da tali altri associati, considerandoli quali soggetti passivi. E infatti, il principio unionale e fondamentale di neutralità dell’Iva esige che la sua detraibilità a monte sia riconosciuta qualora gli obblighi sostanziali siano soddisfatti, anche quando taluni obblighi formali siano stati omessi dai soggetti passivi.

Pertanto, negare il diritto alla detrazione dell’Iva da parte degli associati sarebbe sproporzionato, con conseguente violazione dei principi unionali. La sentenza in commento è pienamente condivisibile, ritenuto che i giudici hanno correttamente applicato i principi unionali e delle norme in materia di Iva.