Locazioni, il nodo della «destinazione» ad affitto breve si riflette in Redditi 2022

La nuova disciplina delle locazioni brevi che configurano attività di impresa quando riferite a più di quattro appartamenti fa il suo ingresso nel modello Redditi 2022 PF in quanto la novità normativa è stata introdotta dalla legge di Bilancio 2021.

Come si ricorderà, l’articolo 1, comma 595 della legge 178/2020 ha previsto «Il regime fiscale delle locazioni brevi (…) con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice civile (…)».

A fronte di alcuni contribuenti che si sono attivati tempestivamente, in molti casi saranno i professionisti a verificare in sede di predisposizione del modello dichiarativo, se ricorrono – in funzione dell’effettivo utilizzo degli immobili – le condizioni per l’inquadramento di attività di impresa e le eventuali strade da proporre ai clienti per la regolarizzazione della posizione.

Infatti, tra i punti fermi della norma, vi è la decorrenza della novità che parte dal 1° gennaio 2021.

Ma veniamo ai passaggi più incerti della legge. Tra questi occorre segnalare il riferimento al termine «appartamenti» dovuto probabilmente alla volontà di limitare il fenomeno delle locazioni a breve termine di numerosi appartamenti nei centri storici delle città a vocazione turistica. Anche se il tenore letterale porterebbe ad escludere ad esempio case e ville, si ritiene che la disposizione si riferisca alla generalità delle unità immobiliari a uso abitativo considerato la ratio della norma volta a tutelare consumatori e concorrenza.

Un aspetto da chiarire (la relazione illustrativa e i documenti di prassi non danno spunti utili), riguarda quando un appartamento sia da considerare “destinato” a locazione breve, potendo lo stesso essere stato destinato ad altre finalità durante il periodo di imposta, come locazioni a più lunga durata o semplicemente tenuto a disposizione. La norma non precisa infatti se la locazione breve debba sussistere per la maggior parte del periodo di imposta oppure se sia sufficiente la locazione anche di un solo giorno per ricadere nel presupposto impositivo.

Considerare come «destinato a locazione breve» un appartamento locato anche per un brevissimo periodo dell’anno avrebbe sicuramente il pregio di agevolare la verifica del requisito, ma risulterebbe eccessivamente penalizzante.

Anche supporre che il legislatore abbia inteso riferire la «destinazione a locazioni brevi» agli appartamenti locati per la maggior parte del periodo di imposta costituirebbe criterio di agevole verifica ma non aderente alla ratio della norma in quanto porterebbe ad escludere, ad esempio, le locazioni in località balneari dove il turismo è stagionale e gli affitti necessariamente limitati ad alcuni mesi.

Un’altra chiave di lettura potrebbe essere di ricondurre il termine «destinazione» alla volontà del contribuente di utilizzare l’immobile per affitti a breve durata.

Questa soluzione, a parere di scrive, pare più aderente alla ratio della norma anche se l’elemento soggettivo della destinazione non risulterebbe semplice da verificare: a questo proposito si potrebbe considerare che la prevalente locazione a lungo termine nel periodo di imposta possa essere sintomatica della volontà di non destinare l’appartamento a locazioni a breve termine.

In quest’ottica, il contribuente con contratto 4+4 scaduto a novembre 2021 che, in attesa di trovare un nuovo inquilino, lo abbia locato per alcuni giorni a dicembre 2021, non dovrebbe conteggiare l’appartamento nel limite dei quattro. Probabilmente l’onere di documentare la mancata “destinazione” graverebbe sul contribuente. Sullo sfondo restano comunque le difficoltà interpretative che meriterebbero una presa di posizione ufficiale dell’Agenzia.