Plusvalenze da aree e fabbricati, test convenienza in dichiarazione

I contribuenti che, nel corso del periodo d’imposta precedente, hanno ceduto (ovvero permutato, conferito ecc.) un immobile (o un diritto reale su di esso) realizzando una plusvalenza, devono compilare il modello dichiarativo e calcolare con esattezza le imposte dovute, anche se in parte già assolte tramite acconti o imposte sostitutive. Il compito non si presenta semplice: ogni tipologia di immobile ha le sue regole e ipotesi specifiche, nonché possibili regimi alternativi che possono consentire di ridurre notevolmente il carico fiscale.

Vediamo nel dettaglio, ricordando che, contrariamente a quanto accade con i redditi fondiari, per le plusvalenze le regole dettate dagli articoli 67 e 68 Tuir valgono anche per gli immobili situati all’estero. Occorre in prima battura distinguere tra terreni agricoli, lottizzati, edificabili e fabbricati, ricordando che:

• la linea di confine tra terreno e fabbricato è dettata dall’articolo 2645-bis, comma 5, del Codice civile, ossia dal cosiddetto “rustico”, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e della copertura completa;

• la lottizzazione si realizza con l’emissione del provvedimento autorizzativo (risoluzione 319/E/2008 e Cassazione n. 13464/2014);

• il concetto di edificabilità (definito dall’articolo 36, comma 2, del Dl 223/2006) prevede, nonostante le residue resistenze delle Entrate, che un «terreno già edificato» non può essere considerato alla stregua di un’area “vergine” a cui la pianificazione urbanistica imprime una destinazione edificatoria (Cassazione 19129/2017).

In linea generale, mentre le minusvalenze non consentono alcun vantaggio, le plusvalenze sono determinate sottraendo al corrispettivo incassato (e in proporzione a questo) la somma tra il costo di acquisto o di costruzione e i vari oneri inerenti all’immobile ceduto. Nei casi in cui la plusvalenza è imponibile nonostante la provenienza sia a titolo gratuito, se vi è stato acquisto per successione, il costo è rappresentato dal valore dichiarato a tal fine (o in seguito definito e liquidato) considerando i costi inerenti, mentre in caso di acquisto per donazione, il costo è quello sostenuto del donante (la tabella mostra le regole particolari vigenti per i terreni lottizzati). In caso di aree edificabili (anche pervenute a titolo gratuito), il costo di acquisto va incrementato (oltre che degli oneri inerenti via via sostenuti) anche della rivalutazione in base all’indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Per quanto attiene ai regimi sostitutivi all’imposizione Irpef ordinaria, le ipotesi (entrambe facoltative) sono due. Per fabbricati e terreni agricoli si può fruire di una imposizione “secca” del 20% sulla plusvalenza (evitando, quindi la progressività e, secondo le istruzioni, anche l’indicazione del reddito in dichiarazione), che il venditore deve richiedere al notaio all’atto della cessione, fornendo la base di calcolo e a condizione che non venga occultato parte del corrispettivo (articolo 1, commi 496 e seguenti, della legge 266/2005). Per tutti i terreni, invece, a singhiozzo il legislatore ha previsto nel tempo l’affrancamento di valore con imposta sostitutiva dell’8% sul valore periziato (articolo 7 della legge 448/2001), facoltà scaduta lo scorso 2 luglio.

In ambito dichiarativo, ferma restando la distinzione tra tassazione ordinaria (quadro RL) e tassazione separata (quadro RM), quest’ultima prevista per le sole aree edificabili, chi ha provveduto nell’anno precedente all’affrancamento (anche senza necessariamente aver ceduto) deve rammentarsi di compilare il rigo RM22 del modello Redditi, anche se l’omissione non impedisce di avvalersi del maggior valore ma comporta solo una sanzione (da 250 a 2mila euro). Il costo della perizia, se rimasto a carico del contribuente, concorre a ridurre l’eventuale plusvalenza imponibile.

Le plusvalenze da cessione