Adesione irrilevante sulla plusvalenza

L’accertamento di una maggiore plusvalenza ai fini Irpef, nel caso di cessione di un’area edificabile, non può basarsi sul (presunto) maggior valore di mercato accertato nei confronti dell’acquirente (ai fini delle imposte indirette) e da questi definito in adesione. Inoltre, risulta discutibile l’edificabilità derivante dall’inclusione in un Psc (Piano strutturale comunale) se non risulta che analoga destinazione urbanistica sia confermata in un Poc (Piano operativo comunale). Sono le conclusioni alle quali arriva la Commissione tributaria regionale dell’Emilia-Romagna (presidente Lamberti, relatore Trerè) con la decisione 1189/1/2017, depositata il 30 marzo, nella quale i giudici emiliani, affrontando due argomenti frequenti nel contenzioso tributario, hanno accolto l’appello dei contribuenti e riformato le sentenze di primo grado.

Oggetto del contendere era il valore di un appezzamento di terreno, ceduto tra privati, quando il Psc lo qualificava con destinazione urbanistica «nuovi ambiti specializzati per attività produttive», ma non era stato approvato alcun Poc.

La maggiore plusvalenza accertata dalle Entrate faceva riferimento alla conclusione del procedimento di adesione con cui l’acquirente aveva acconsentito al versamento di una maggiore imposta di registro, accettando così il valore determinato dall’agenzia del Territorio.

I contribuenti eccepivano, invece, la non edificabilità dell’area e, comunque, l’impossibilità dell’ufficio di avvalersi, ai fini dell’accertamento Irpef, del maggior valore definito per le imposte indirette. Accogliendo entrambe le eccezioni, i giudici emiliani si rifanno, in primo luogo, al mutato orientamento della Cassazione, la quale, con giurisprudenza oramai consolidata (da ultimo: sentenza e 13571/2017 e ordinanze 1823/2017 e 24857/2016), ha preso atto della norma interpretativa introdotta dall’articolo 5, comma 3, del Dlgs 147/2015, secondo cui «per le cessioni di immobili e di aziende nonché per la costituzione e il trasferimento di diritti reali sugli stessi, l’esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore anche se dichiarato, accertato o definito» ai fini delle imposte indirette. Poiché moltissimi avvisi di accertamento emessi in passato sono motivati pressoché esclusivamente sulla presunta corrispondenza tra maggior valore definito dall’acquirente e maggior corrispettivo incassato dal venditore, ne consegue che tali atti sono carenti sotto l’aspetto probatorio, e quindi da annullare.

Più delicata la questione sullo strumento atto a definire lo status di edificabilità dell’area. La norma di riferimento è l’articolo 36, comma 2, del Dl 223/2006, secondo cui «un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo». Se, in passato, tale strumento generale era identificato nel Prg, oggi c’è ambiguità tra Psc e Poc, che la Commissione bolognese risolve a favore del secondo. Va anche precisato che, a volte, la giurisprudenza (ad esempio Cassazione 564/2017) si lascia “affascinare” dal concetto di «edificabilità di fatto», che, evidentemente, non è contemplato dall’articolo 36 sopra citato.

Ctr Emilia-Romagna 1189/1/2017