Il valore degli immobili deciso in base al Catasto

Una forma di agevolazione (e di semplificazione) è senz’altro rappresentata anche dalle regole che presiedono al calcolo del valore imponibile dei beni immobili oggetto di successione.

Infatti - fatta eccezione per i terreni edificabili, valutati in base al loro corrente valore di mercato al momento del decesso - la valutazione di tutti gli altri immobili si effettua mediante la moltiplicazione, per certi coefficienti di aggiornamento, della rendita risultante in Catasto (rendita catastale per i fabbricati, reddito dominicale per i terreni non edificabili), come già anticipato nella pagina qui a fianco.

Va fatta una distinzione a seconda della natura del bene immobile caso per caso considerato.

Terreni: il loro reddito dominicale deve essere moltiplicato per 112,50, fattore che si ottiene dalla moltiplicazione del coefficiente base pari a 75, aggiornato del 25 per cento e poi ancora del 20 per cento. Pertanto, posto un reddito dominicale di euro 1000, il valore imponibile è di euro 112.500.

Fabbricati di categoria C/1 (sono i negozi) e del gruppo catastale E (raramente di proprietà privata: stazioni di servizio, fortificazioni, chiese aperte al pubblico, ponti): la loro rendita catastale va moltiplicata per 42,84, fattore che si ottiene dalla moltiplicazione del coefficiente base pari a 34, aggiornato del 5% e poi ancora del 20 per cento. Pertanto, posta una rendita catastale di euro 1000, il valore imponibile è di 42.840 euro.

Fabbricati di categoria A/10 (sono gli uffici), del gruppo catastale B (raramente di proprietà privata; ospedali, collegi, carceri, chiese private, musei) e del gruppo catastale D (fabbricati artigianali e industriali): la loro rendita catastale va moltiplicata per 63, fattore che si ottiene dalla moltiplicazione del coefficiente base pari a 50, aggiornato del 5% e poi ancora del 20 per cento. Pertanto, posta una rendita catastale di euro 1000, il valore imponibile è di 63.000 euro.

Tutti gli altri fabbricati diversi dai precedenti (abitazioni eccetto la “prima casa”, garages, posti auto, laboratori artigianali, magazzini) si valutano moltiplicando la loro rendita catastale per 126, fattore che si ottiene dalla moltiplicazione del coefficiente base pari a 100, aggiornato del 5% e poi ancora del 20 per cento. Pertanto, posta una rendita catastale di euro 1000, il valore imponibile è di 126.000 euro.

A questa regola , come anticipato, fa eccezione il caso in cui uno dei beneficiari dell’eredità si trovi nella condizione di poter domandare l’agevolazione “prima casa” ( tutto l’immobile viene sottratto all’imposizione proporzionale: si veda il servizio qui sopra). In questa ipotesi, alla determinazione del valore imponibile si procede moltiplicando la rendita catastale per 115,50, fattore che si ottiene dalla moltiplicazione del coefficiente base pari a 100, aggiornato del 5% e poi ancora del 10 per cento. Pertanto, posta una rendita catastale di euro 1000, il valore imponibile è di 115.500 euro.

Ecco, in sintesi i requisiti necessari per fruire dell’agevolazione “prima casa”:

risiedere o lavorare nel Comune in cui è ubicata la casa avuta per successione (o andarvi a risiedere entro 18 mesi dal decesso del de cuius);

non avere la titolarità di altre case nel medesimo Comune;

non avere, in tutto il territorio nazionale, la titolarità di altra casa acquistata con l’agevolazione “prima casa” (oppure, impegnarsi ad alienare quella casa entro un anno dall’apertura della successione).