L’imprevisto salva il bonus prima casa

Sono numerosi i contenziosi che riguardano la decadenza dall’agevolazione prima casa. Controversie che si ripercuotono anche sugli eventuali mutui contratti per l’acquisto, come conseguenza della revoca dell’imposta sostitutiva sui finanziamenti nella minor misura dello 0,25%, rispetto al 2 per cento.

La diffusione dell’agevolazione è testimoniata dai dati statistici diffusi dal Notariato, secondo cui nel 2016 il 50% degli acquisti di fabbricato è avvenuta con l’agevolazione prima casa, oltre che dalla possibilità prevista dalla legge di Stabilità 2016 (articolo 1, comma 55 della legge 208/2015) di fruire dei benefici anche quando l’acquirente è già titolare di un’altra casa acquistata con la stessa agevolazione, purché la venda entro un anno dal nuovo acquisto.

Il mancato trasferimento

Uno degli aspetti più controversi concerne la decadenza dal beneficio se il contribuente non trasferisce la propria residenza nel Comune in cui si trova l’immobile, acquistato con l’agevolazione, entro 18 mesi dal rogito.

In giurisprudenza è stato al riguardo spesso utilizzato il principio della “forza maggiore”, in base al quale (articolo 1256 del Codice civile) un’obbligazione si estingue laddove, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventi impossibile. In tema di prima casa, il concetto ha trovato ampia applicazione (Cassazione, sentenze 6076/2017, 16568/2015, 10586/2015, 5015/2015 e 864/2016). Secondo tale orientamento, l’agevolazione non decade se il trasferimento della residenza non avviene nei termini normativamente previsti a causa della «sopravvenienza di un caso di forza maggiore e cioè di un ostacolo all’adempimento dell’obbligazione caratterizzato dalla non imputabilità alla parte obbligata e dall’inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento» (Cassazione, 14399/2013).

Tale maggioritario orientamento rende quindi isolata la tesi proposta dalla Cassazione 2616/2016, secondo la quale l’esistenza di impedimenti sopravvenuti, anche se non imputabili all’acquirente, non configura un’ipotesi impeditiva della decadenza dall’agevolazione.

Sotto il profilo della prassi amministrativa, l’esistenza di cause di forza maggiore è stata comunque in parte recepita. Con la risoluzione 140/E/2008 le Entrate avevano chiarito che la mancata decadenza dall’agevolazione per causa di forza maggiore era rinvenibile nel fatto che l’acquirente non potesse trasferire la propria residenza nel Comune in cui era ubicato l’immobile a causa di abbondanti infiltrazioni d’acqua, in conseguenza delle quali l’abitazione era stata dichiarata inagibile e inabitabile.

Analogamente era stata riconosciuta la presenza di una causa di forza maggiore tale da impedire il trasferimento della residenza in caso di calamità naturali capaci di compromettere l’abitabilità dell’edificio. Sul punto si era espressa la risoluzione 35/E/2002 con cui il Fisco ha riconosciuto l’impossibilità di trasferire la residenza per forza maggiore in uno dei Comuni terremotati dell’Umbria a causa del lesionamento di un gran numero di edifici.

Immobili in costruzione

Il principio è stato inoltre oggetto di una recente interrogazione parlamentare (n. 5-08887 del 14 giugno 2016), con la quale, con specifico riferimento all’acquisto di immobili in corso di costruzione, è stato inutilmente chiesto all’amministrazione di stabilire che la data da cui far decorrere il termine per il trasferimento della residenza non fosse quella dell’acquisto dell’abitazione, ma quella dell’ultimazione dei lavori. L’amministrazione ha però precisato che la mancata ultimazione di un edificio, acquistato in corso di costruzione, non può costituire una causa di forza maggiore che legittima il mancato trasferimento della residenza nei 18 mesi dal perfezionamento dell’acquisto.

Vedi il grafico: Regole e requisiti