La lottizzazione del privato proprietario non è attività occasionale

Il compimento, a proprie spese, dell’iter di lottizzazione (con la firma della convenzione urbanistica) e la successiva vendita dei lotti è fattispecie regolata dall'articolo 67, comma 1, lettera a), del Tuir, e la relativa plusvalenza non può essere riqualificata in un reddito derivante dall’esercizio di attività occasionale (articolo 67, comma 1, lettera i, Tuir).
Lo afferma la Ctr Lombardia 3442/20/2021 (presidente Malaspina, relatore Chiametti), confermando l'esito del giudizio di primo grado. Nel caso specifico, alcuni contribuenti avevano acquistato un fondo agricolo nel 1978, coltivandolo direttamente sino al 1990, quando l’attività era cessata. Nel 2004 il Comune aveva reso edificabili tali aree e i contribuenti, anziché cederle subito, avevano stipulato la convenzione urbanistica col Comune e sostenuto alcune opere di urbanizzazione, per poi cederle quali “aree lottizzate”.
Si tratta di un comportamento frequentemente suggerito dagli stessi consulenti, in quanto, a norma del successivo articolo 68 Tuir, il calcolo sulla plusvalenza imponibile delle aree lottizzate è assai più favorevole rispetto a quello delle aree edificabili non lottizzate: nel primo caso, al corrispettivo viene sottratto il valore normale dell'area nel quinto anno anteriore alla lottizzazione, mentre nel secondo si ha la mera decurtazione del costo di acquisto rivalutato con l’indice Istat.
L’impegno (anche economico) del proprietario di giungere sino alla lottizzazione non può essere considerato dalle Entrate come indicativo di una attività d’impresa (per quanto occasionale) perché altrimenti si porrebbe nel nulla la previsione dell'articolo 67, comma 1, lettera a), del Tuir, che non troverebbe mai applicazione. Per questo, la Ctr ha rigettato l’appello dell'ufficio, condannandolo alle spese di lite. Si tratta di una decisione particolarmente interessante proprio in questo periodo di rinnovata attività edilizia sotto la spinta dei vari bonus concessi dal legislatore. Gli organi accertatori potrebbero, infatti, sulla scorta di alcuni interventi di prassi (risoluzioni 204/2002, 286/2007 e 169/2009, nonchè risposte ad interpello n. 426/2019 e 532/2020) e di giurisprudenza (pronunce 15021/2020 e 15931/2021 della Corte di cassazione) tentare di inquadrare l’attività di chi riqualifica propri immobili per destinarli alla locazione o alla vendita come attività d'impresa (eventualmente occasionale), negando di conseguenza le agevolazioni destinate ai soggetti non imprenditori e mettendo in discussione le regole di calcolo dei redditi dichiarati.
Va però ricordato che, in assenza di un quid pluris a livello organizzativo, il legislatore ha già disciplinato le fattispecie di redditi ricavabili dal privato nell'ambito della gestione immobiliare, e quando le norme esistono vanno applicate, non “dribblate”, anche in sede di accertamento.