Sale and lease back: la plusvalenza segue il contratto di leasing

Plusvalenza da spalmare lungo la durata del contratto di leasing, in caso di sale and lease back. Cambia, così, rotta l'Amministrazione finanziaria che, dopo le novità in tema di bilancio introdotte dal Dlgs 139/2015 nonché dopo la revisione del principio di derivazione che diventa «rafforzato» anche per chi adotta i Principi contabili nazionali, chiarisce la portata della nuova norma fiscale.

Nel caso in cui, dunque, vi sia un realizzo di una plusvalenza per effetto della cessione di un bene a una società di leasing che poi lo concede in utilizzo allo stesso cedente, la plusvalenza realizzata dalla cessione va spalmata sull'intera durata del contratto di leasing, a partire dalla decorrenza del contratto stesso.

Il chiarimento viene fornito dall'agenzia delle Entrate attraverso la risoluzione 77/E del 23 giugno 2017 ove è stato analizzato, appunto, il caso di una plusvalenza realizzata da un'impresa a seguito della cessione di un terreno a una società di leasing, al fine di far costruire, sul terreno stesso e da parte della stessa società di locazione finanziaria, un fabbricato che poi, una volta costruito, dopo due anni, viene concesso in locazione finanziaria all'impresa venditrice.

Da un punto di vista civilistico, in base a quanto disposto dal comma 4 dell'articolo 2425-bis del Codice civile, che prescrive che «le plusvalenze derivanti da operazioni di compravendita con locazione finanziaria al venditore sono ripartite in funzione della durata del contratto di locazione», la plusvalenza deve concorrere al reddito degli esercizi in cui è in vigore il contratto di leasing e a partire dalla decorrenza dello stesso, attraverso la tecnica dei risconti.

L'istante osserva che anche da un punto di vista fiscale dovrebbe valere il medesimo trattamento civile, visto che l'articolo 83 del Tuir, come di recente modificato, disciplina il principio di derivazione rafforzato anche per i soggetti che adottano i Principi contabili nazionali.

L'agenzia delle Entrate preliminarmente ricorda che, a seguito dell'introduzione della citata norma civile a opera del Dlgs 210/2004, con circolare 38/E del 2010 già si era espressa affermando, in buona sostanza, che la plusvalenza, da un punto di vista fiscale, concorre integralmente alla formazione del reddito imponibile nell'esercizio in cui è realizzata ovvero, qualora ricorrano i presupposti previsti dalla legge, in quote costanti nell'esercizio stesso e nei successivi ma non oltre il quarto, visto che la modifica civile in commento non era stata accompagnata da una modifica fiscale.

A seguito, però, delle novità introdotte nell'articolo 83 del Tuir, dopo la riforma di bilancio di cui al Dlgs 139 citato, ove, ai fini della determinazione del reddito d'impresa, assume rilevanza fiscale la qualificazione, classificazione e imputazione temporale contabile, l'Agenzia nella risoluzione in commento afferma che «la medesima imputazione temporale prevista in ambito civilistico per l'operazione di sale and lease back in esame debba assumere rilevanza anche ai fini fiscali».

Pertanto, nel caso di specie, la plusvalenza realizzata dall'impresa, a seguito della vendita del terreno alla società di leasing, deve essere ripartita in funzione della durata del contratto di locazione finanziaria e a partire dal momento in cui inizia a decorrere il contratto di leasing stesso.

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