Nuova chance entro maggio per l’estromissione degli immobili

La legge di Bilancio 2017 (legge 11 dicembre 2016 n. 232) all'articolo 1, comma 566, rende nuovamente possibile la facoltà di estromettere l'immobile strumentale da parte dell'imprenditore individuale, riconfermando quindi le disposizioni della legge di Stabilità 2016. In particolare, la norma citata recita: «Le disposizioni dell'articolo 1, comma 121, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, si applicano anche alle esclusioni dal patrimonio dell'impresa dei beni ivi indicati, posseduti alla data del 31 ottobre 2016, poste in essere dal 1º gennaio 2017 al 31 maggio 2017. I versamenti rateali dell'imposta sostitutiva di cui al comma 121 del citato articolo 1 della legge n. 208 del 2015 sono effettuati, rispettivamente, entro il 30 novembre 2017 e il 16 giugno 2018. Per i soggetti che si avvalgono della presente disposizione gli effetti dell'estromissione decorrono dal 1º gennaio 2017».In riferimento quindi all'ambito soggettivo e oggettivo dell'operazione in commento, e in merito alla determinazione dell'imposta sostitutiva da versare, salvo nuovi documenti di prassi, bisogna confrontarsi con i chiarimenti resi dall'agenzia delle Entrate (circolare 26/E/2016 e, in passato, circolare 39/E/2008).

Il profilo soggettivo
Sotto il profilo soggettivo, possono fruire dell'estromissione agevolata tutte le persone fisiche che al 31 ottobre 2016 (data nella quale gli immobili strumentali devono risultare in possesso dell'imprenditore) siano qualificate come imprenditori individuali e che detengano tale qualifica anche all'1 gennaio 2017 (data di decorrenza degli effetti dell'estromissione).L'estromissione è concessa anche all'erede del de cuius deceduto successivamente al 31 ottobre 2016 a condizione che abbia proseguito l'attività imprenditoriale sempre in forma individuale. Analoga facoltà è concessa al donatario dell'azienda che abbia continuato l'attività del donante. In tal caso si ricorda che ai sensi dell'articolo 58, comma 1 del Tuir, l'azienda è assunta fiscalmente ai medesimi valori riconosciuti del dante causa.Sono quindi escluse dall'ambito di applicazione dell'agevolazione stessa:le società (alle quali è riservata la disposizione dell'assegnazione agevolata);gli esercenti arti e professioni;gli imprenditori individuali che alla data di effetto (1° gennaio 2017) hanno concesso in affitto o usufrutto l'unica azienda.

L'ambito oggettivo
Per quanto concerne l'ambito oggettivo, dal patrimonio dell'imprenditore individuale possono essere estromessi gli immobili classificati come strumentali ai sensi dell'articolo 43, comma 2 del Tuir, siano essi strumentali per natura o per destinazione, in possesso dell'imprenditore alla data del 31 ottobre 2016. Possono essere oggetto di estromissione anche gli immobili in leasing purché il riscatto dell'immobile sia stato eseguito entro la medesima data del 31 ottobre 2016.Non possono fruire dell'agevolazione gli immobili a uso promiscuo, intendendosi come tali gli immobili di civile abitazione (classe A, fatta eccezione per la categoria A/10) utilizzati promiscuamente sia per esercitare l'attività imprenditoriale sia per le necessità personali dell'imprenditore.L'agevolazione è ammessa sia nel caso in cui l'imprenditore individuale adotti il regime di contabilità semplificata sia nel caso in cui si trovi in regime di contabilità ordinaria.

Il calcolo
L'agevolazione in commento consente di derogare alle disposizioni ordinarie, assoggettando la plusvalenza, calcolata come differenziale tra valore normale e costo fiscalmente riconosciuto, ad una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi (Irpef, relative addizionali e Irap) dell'8%:Imposta sostitutiva = (valore normale – costo fiscalmente riconosciuto x 8%). Il valore normale dell'immobile può essere individuato in due modi alternativi tra loro:- valore di mercato (ai sensi dell'articolo 9 del Tuir);- valore catastale individuato moltiplicando la rendita catastale, con la rivalutazione del 5%, per i coefficienti imposti dall'articolo 52 del Dpr n. 131/1986.Il costo fiscalmente riconosciuto è determinabile assumendo il valore dell'immobile, che risulta essere iscritto nel libro degli inventari ,oppure nel libro dei cespiti (o scrittura sostitutiva per i contribuenti semplificati), comprensivo del valore del terreno e al netto delle sole quote di ammortamento fiscalmente dedotte. L'imposta sostitutiva dell'8% deve essere versata in due rate:-I rata rata: 60% entro il 30 novembre 2017;-II rata: 40% entro il 16 giugno 2018.Sulla seconda rata non sono dovuti interessi e, con riguardo al versamento, è consentita la compensazione con altri tributi ai sensi del Dlgs. n. 241/97 mediante l'utilizzo del modello F24. L'omesso/insufficiente/tardivo versamento dell'imposta non inficia l'agevolazione, e la violazione potrà essere regolarizzata tramite il ravvedimento operoso ex articolo 13 Dlgs 472/97. Infatti, l'opzione deve ritenersi perfezionata con l'indicazione in dichiarazione dei redditi (circolare n. 26/E/2016).

La cessione successiva
Qualora, successivamente all'estromissione, l'immobile venga ceduto a terzi, lo stesso potrà essere venduto senza imponibilità Irpef della plusvalenza, se l'acquisto iniziale da parte della ditta individuale è avvenuto prima del quinquennio di cui all'articolo 67, comma 1 Tuir. Nella sostanza, il quinquennio rilevante ai fini dell'Irpef applicabile sulla plusvalenza, in caso di successiva rivendita dell'immobile estromesso, decorre dalla data di acquisizione originaria dell'immobile, anche se tale acquisizione è avvenuta in regime d'impresa. A questi fini, quindi, non rileva la data in cui avviene l'estromissione (circolare ministero delle Finanze 188/E/1998).