Villette a schiera ed edifici plurifamiliari sfruttano il termine «lungo» per il 110%

Nonostante la mole di chiarimenti forniti dalle Entrate in materia di superbonus, è evidente che rimangono dubbi e incertezze in merito alla possibilità di applicare il 110% su edifici bifamiliari e complessi di villette a schiera, avvalendosi del termine “lungo” di spettanza dell’agevolazione riservato ai condomini (quindi oltre il 30 giugno 2022).

A ben vedere, però, tali incertezze non hanno ragione di essere, per diversi motivi di ordine civilistico e fiscale.

Quanto al classico piccolo edificio o villetta che comprende più di un’abitazione (come le tradizionali bifamiliari, trifamiliari, eccetera), tale fabbricato può accedere al 110% come condominio senza ombra di equivoci, indipendentemente dal fatto che le unità immobiliari ivi presenti appartengano a più proprietari distinti, o facciano capo a un unico proprietario o a una comunione indivisa.

Se le unità immobiliari dell’edificio appartengono a più proprietari, infatti, si costituisce automaticamente il condominio minimo, a prescindere dal fatto che i condomini siano perfetti estranei ovvero tra loro imparentati o coniugati. Mentre, se l’edificio nel suo complesso appartiene ad un’unica persona fisica o è in comunione indivisa tra più persone fisiche, provvede espressamente l’articolo 119, comma 9, lettera a), Dl 34/2020 a equiparare, ai soli fini della disciplina del regime 110%, l’edificio al condominio, se è rispettata la sola condizione che le unità abitative che compongono il fabbricato siano in numero compreso da due a quattro (e indipendentemente dal numero delle relative pertinenze).

Analogamente, per quanto riguarda i complessi di ville a schiera, è indubbio che il 110% possa trovare applicazione in versione “condominiale” nel rispetto dei termini prolungati al 31 dicembre 2023 (e poi ancora a tutto il 2024 e 2025, con detrazioni decrescenti); e conteggiandosi, ai fini dei massimali di spesa, tutte le unità immobiliari presenti nel fabbricato oggetto degli interventi.

E questo perché le ville a schiera costituiscono praticamente sempre condominio orizzontale (facendo capo a proprietari distinti, ordinariamente); e possono giustificare interventi “unitari” sulle parti comuni (facciate esterne, tetti, impiantistica), ogniqualvolta tali parti le connettano materialmente in un corpo di fabbrica sostanzialmente unitario.

Il quadro sin qui riassunto, come sintetizzabile dalle circolari erariali 24/E e 30/E/2020, continua tuttavia a essere equivocato dai contribuenti, i quali sovente sono indotti in confusione dalla possibile applicabilità, ai loro interventi, delle norme riguardanti le unità immobiliari site in edifici plurifamiliari connotate da autonomia di accesso e indipendenza funzionale, in termini di interferenza con i lavori condominiali.

E infatti, poiché sovente i singoli alloggi dei piccoli edifici plurifamiliari sono accessibili in autonomia e funzionalmente indipendenti, né più né meno delle villette a schiera che lo sono normalmente, può accadere che le persone non comprendano che un lavoro resta condominiale, se svolto in maniera unitaria sul fabbricato; senza che rilevi il fatto che le unità che lo compongono siano più o meno autonome e indipendenti (sul caso, si veda la risposta all’interpello 665/2021).

È dunque da chiarire che il decreto Rilancio, articolo 119, comma 1-bis, Dl 34/2020 - che ai fini del 110% equipara le unità con accesso, consumi e allacci autonomi a edifici unifamiliari - offre ai contribuenti un’opzione in più, e non un condizionamento in più.

In altre parole, la norma consente alle persone di decidere se intervenire in totale autonomia sulle loro unità “indipendenti”, a prescindere dall’effettuazione di analoghi lavori su altre unità e/o dal consenso di altri condomini (al ricorrere di tutte le condizioni di autonomia e indipendenza ivi indicate); oppure di varare interventi unitari su tali edifici, che sono condomini o equiparati, d’accordo con gli altri condomini o comproprietari, e in questo caso dimenticandosi della completezza o meno delle caratteristiche di autonomia e indipendenza delle abitazioni, che non rilevano ai fini dei lavori condominiali favoriti dal termine “lungo” del 110 per cento.