Acconto Imu 2025 del 16 giugno: come calcolare l’imposta

1. In sintesi

Lunedì 16 giugno scade la rata di acconto dell’Imu 2025.

La normativa (articolo 1, comma 762, legge 160/2019) prevede che i soggetti passivi effettuino il versamento dell’imposta dovuta al Comune per l’anno in corso in due rate, scadenti la prima il 16 giugno e la seconda il 16 dicembre. Resta in ogni caso nella facoltà del contribuente provvedere al versamento dell’imposta complessivamente dovuta in un’unica soluzione annuale, da corrispondere entro il 16 giugno.

2. Il versamento, le rate

Il versamento della prima rata è pari all’imposta dovuta per il primo semestre 2025, applicando l’aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell’anno precedente. Nel 2025 è entrato in vigore il nuovo sistema di approvazione delle aliquote. Il Comune deve scegliere tra quelle “approvabili” inserite in un prospetto ministeriale. Pertanto, da quest’anno non è più necessario andare alla ricerca delle delibere comunali, ma sarà sufficiente visionare il sito del Dipartimento delle finanze e ricercare il Comune. Qui sono pubblicati i prospetti con le aliquote approvate dai Comuni, che prevalgono rispetto alla delibera nell’ipotesi in cui non vi sia coincidenza di contenuto. Ipotesi non tanto remota, viste le difficoltà incontrate dai Comuni in questo primo anno di applicazione del nuovo sistema, tant’è che sembra che sia allo studio una proroga dei termini (al 15 settembre) per riapprovare il prospetto. Eventuali versamenti in eccesso effettuati in acconto, possono essere compensati con la rata di dicembre.

La normativa, infatti, prevede che il versamento della rata a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno sia eseguito, a conguaglio, sulla base delle aliquote risultanti dal prospetto pubblicato nel sito internet del Mef alla data del 28 ottobre di ciascun anno.

Per gli enti non commerciali, invece, sono previste regole diverse. L’ente deve effettuare il versamento dell’imposta dovuta in tre rate, due in acconto, pari ciascuna al 50% dell’imposta complessivamente versata l’anno precedente, scadenti il 16 giugno ed il 16 dicembre, ed una a saldo, scadente il 16 giugno dell’anno successivo. Con la rata di giugno, quindi, deve essere pagato il saldo dell’imposta dovuta per il 2024 ed il primo acconto di quanto dovuto per il 2025.

3. La determinazione della base imponibile

Per quanto riguarda la quantificazione della base imponibile, occorre verificare i criteri di determinazione dei vari oggetti imponibili.

Per i fabbricati, la base imponibile si calcola considerando la rendita catastale iscritta in catasto al primo gennaio, rivalutata del 5 per cento ed aggiornata con i moltiplicatori previsti per le diverse categorie catastali.

Nel caso di aree fabbricabili, la base imponibile è data dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio; per le aree occorrerà anche verificare se il Comune ha deliberato i valori venali di riferimento.

Per i terreni agricoli ancora assoggettati ad Imu occorrerà considerare il reddito dominicale iscritto in catasto, rivalutarlo del 25 per cento e moltiplicarlo per 135. In generale, l’imposta si determina applicando alla base imponibile l’aliquota deliberata dal Comune per ogni specifica categoria di immobile. Individuata l’imposta, questa andrà rapportata alle quote di possesso ed ai mesi di possesso. Si considera per intero il mese durante il quale il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto. Il giorno di trasferimento del possesso si computa in capo all’acquirente, e l’imposta del mese del trasferimento resta interamente a suo carico nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del cedente.

4. L’abitazione principale e le pertinenze

A seguito della sentenza della Corte Costituzionale 209/2022, per abitazione principale si intende quella dove il possessore, ovvero il soggetto passivo Imu, ha stabilito la propria residenza anagrafica e la propria dimora abituale, indipendentemente dal luogo di residenza e dimora degli altri componenti la famiglia. Pertanto, se marito e moglie risiedono e dimorano abitualmente in due abitazioni diverse, anche site nello stesso comune, entrambe le abitazioni non saranno soggette ad Imu.

Occorre ricordare che, a differenza dell’Ici, l’abitazione principale corrisponde ad una singola unità immobiliare. Pertanto due abituazioni contigue, anche se utilizzate come se fossero un’unica abitazione, non potranno essere considerate esenti; una delle due dovrà corrispondere l’Imu.

Se le due abitazioni hanno proprietari diversi (ad esempio, una di proprietà del marito e l’altra della moglie) si potrà richiedere la “fusione catastale ai soli fini fiscali”. Se c’è tale annotazione catastale, allora entrambe non pagheranno l’Imu.

Per quanto riguarda le pertinenze, la normativa permette di considerare solo quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo. Pertanto, se il contribuente possiede due C/2, uno di questi sarà soggetto ad Imu.

5. I terreni agricoli e i fabbricati rurali

Per terreno agricolo si intende il terreno iscritto in catasto, a qualsiasi uso destinato, compreso quello non coltivato. Pertanto, quello che rileva è l’iscrizione in catasto con reddito dominicale.

Occorre ricordare che per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o da iscriversi in catasto, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente.

Quindi, il giardino di casa non accatastato unitariamente all’abitazione, ma dotato di propri identificativi catastali, sarà soggetto ad Imu come terreno agricolo o come area fabbricabile, se è tale sulla base dello strumento urbanistico comunale.

La normativa prevede l’esenzione per i terreni montani individuati nella circolare del Ministero delle finanze n. 9/1993.

Inoltre, sono esenti dall’Imu: i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola; i terreni ubicati nei comuni delle isole minori di cui all’allegato A annesso alla legge 448/2001; i terreni a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

I fabbricati rurali strumentali, e sono tali quelli iscritti nella categoria catastale D/10, oppure in altra categoria catastale, ma con l’annotazione catastale attestante la sussistenza dei requisiti di ruralità, possono essere assoggettati all’Imu al massimo con l’aliquota dell’1 per mille.

Il Comune ha la possibilità di ridurre l’aliquota fino allo zero. Al contrario, per le abitazioni rurali non sono previste agevolazioni, per cui, se il fabbricato rurale è anche abitazione principale del possessore non corrisponderà Imu; diversamente, come nel caso di abitazione data in affitto unitamente al terreno, sconterà l’aliquota ordinaria.