Imposte

Condominio, bonus del 50% solo alle «case patrimonio»

Il criterio vale anche per gli immobili con un unico proprietario

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di Luca De Stefani

Per le imprese e le società di persone, la limitazione della detrazione Irpef del 50% solo per i lavori sulle «abitazioni patrimonio» (circolare 24 febbraio 1998, n. 57, par. 2) vale - si ritiene - anche per i lavori eseguiti sulle parti comuni condominiali.

Pertanto, questi soggetti non possono beneficiare della detrazione per i pagamenti effettuati all’amministratore in relazione parti comuni, se posseggono un ufficio o un negozio nel condominio. Lo stesso vale per il bonus mobili e per il bonus giardini.

Tipo di edificio per le parti comuni
In generale, i soggetti Irpef - persone fisiche al di fuori del reddito d’impresa - possono detrarre il 50% delle spese per le manutenzioni ordinarie e straordinarie, il restauro e risanamento conservativo e le ristrutturazioni edilizie, su «parti comuni di edificio residenziale» (indipendentemente dalla definizione o dall’estensione del condominio).

Per individuare gli «edifici residenziali» si deve utilizzare il principio di prevalenza della funzione residenziale rispetto all’antero edificio (circolare 57/1998, punto 3.2).

Quindi, se nel singolo edificio:
ci sono solo negozi e uffici
, ai condòmini che hanno sostenuto la spesa non spetta alcuna detrazione del 50%, in quanto sono esclusi dall’agevolazione gli edifici a destinazione produttiva commerciale e direzionale;
c’è la prevalenza di negozi e uffici rispetto alle abitazioni
(in termini di superficie), la detrazione del 50% non spetta ai condòmini possessori o detentori dei negozi e degli uffici, ma «è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio» (possono detrarre anche le imprese e le società di persone che possiedono case patrimonio, non quelle che possiedono case strumentali per destinazione);
c’è la prevalenza di abitazioni
(in termini di superficie), la detrazione spetta ai condòmini possessori o detentori delle case e «anche» delle unità immobiliari non residenziali (le imprese e le società di persone, però, possono detrarre - ancora - solo per le case patrimonio).

Prevale cioè la limitazione che prevede che, per le imprese, i lavori possano essere effettuati solo sulle «abitazioni patrimonio», cioè quelle immobilizzate, non strumentali per natura (cioè non con le categorie catastali B, C, D, E o A/10) e non strumentali per destinazione (cioè non utilizzati dall’impresa).

Edifici con un unico proprietario
La locuzione «parti comuni di edificio» deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo, riferibile, pertanto, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori. Questo vale per tutte le detrazioni sull’edilizia: gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, compreso il sismabonus, il bonus-mobili e quello per i giardini, il bonus-facciate e gli interventi di riqualificazione energetica.

Quindi, se un intero edificio è posseduto da un unico proprietario e vi sono in esso parti comuni riferibili a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, questo soggetto ha diritto alla detrazione per le spese sulle suddette parti comuni (risposte 293/2019 e 56/2018, circolari 7/E/2018, 121/1998, par. 2.6, e risoluzione 167/E/2007).

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