Imu e aree edificabili, delibere comunali con effetto tributario immediato

L’adozione di nuovi strumenti urbanistici o la modifica di quelli esistenti da parte del Comune determina un effetto immediato sulla tassazione dei suoli, ai fini dell’Imu. E lo stesso accade nel caso di un rilascio di permessi di costruzione in corso d’anno, che comporta un coevo incremento di valore delle aree fabbricabili. Ricordando che ai fini della qualificazione di pertinenzialità dei suoli contigui a fabbricati – funzionale a evitarne la tassazione autonoma con il tributo comunale – occorre tra l’altro l’accatastamento unitario dell’area e dell’unità immobiliare. In vista della scadenza della prima rata Imu, prevista per il 16 giugno, tornano d’attualità le novità della riforma introdotta dalla legge di Bilancio 2020 (legge 160/2019) in materia di aree edificabili.

La prima novità riguarda la decorrenza dell’attribuzione della qualifica di edificabilità. Nella legislazione previgente, il fatto che il valore imponibile delle aree fosse riferito al 1° gennaio di ciascun anno ha indotto la Corte di cassazione ad affermare che le delibere comunali di adozione degli strumenti urbanistici generali (Pug) producessero i loro effetti solo a partire dal 1° gennaio dell’anno successivo (Cassazione, 8544/2019). In sostanza, una delibera adottata ad esempio a gennaio 2018 determinava il mutamento di qualità del terreno agricolo a decorrere dal 2019.

Per superare questo orientamento, con la riforma del 2020 si è stabilito che il valore imponibile è individuato al 1° gennaio di ciascun anno o, se successiva, alla data di adozione dello strumento urbanistico. Ne consegue che se la delibera comunale di adozione del Pug è, ad esempio, del 24 febbraio 2021, il suolo interessato sarà considerato, ai fini dell’acconto di giugno, per due mesi terreno agricolo e per quattro mesi area edificabile. L’efficacia tributaria della delibera, dunque, è immediata e non differita all’anno prossimo. Per ragioni analoghe, qualora nel corso dei primi mesi del 2021 il Comune abbia rilasciato un permesso a costruire su di un’area già considerata edificabile, il suo valore di mercato deve ritenersi incrementato già a partire dalla data di rilascio del permesso e non dal 2022.

Sotto il profilo della nozione di area edificabile, si ricorda altresì che le aree pertinenziali e accessorie a fabbricati non si considerano autonomamente ma concorrono a determinare la rendita catastale, e quindi il valore Imu, dell’unità immobiliare cui accedono. Per prevenire manovre elusive, volte ad aggirare il prelievo sulle aree, la revisione dell’Imu ha introdotto requisiti piuttosto rigorosi per ottenere il riconoscimento della pertinenzialità dei suoli fabbricabili.

Il primo requisito è che tale pertinenzialità dev’essere rilevabile ai fini urbanistici. Si pensi ad esempio a un suolo che, pur contiguo a un fabbricato, appartiene a un differente comparto urbanistico. In tale eventualità, il bene non potrà essere trattato come pertinenza ma dovrà essere assoggettato a tassazione in via autonoma, sulla base del valore di mercato.

L’altro requisito consiste nell’accatastamento unitario di suolo e fabbricato che, trattandosi di elemento costitutivo della stessa definizione di area edificabile, non può che avere effetti dalla data di iscrizione in catasto, e non retroattivi. Si segnala infine che, sotto il profilo dell’individuazione dei valori di riferimento, il Comune ha la facoltà, e non l’obbligo, di deliberare gli importi per orientare i pagamenti dei contribuenti. Se si ritiene che gli importi deliberati siano eccessivi, resta comunque possibile applicare valori inferiori, meglio se supportati da una perizia di parte.