In giudizio la stima del tecnico batte le quotazioni Omi

Se non si riesce ad annullare l’atto o a definirlo in sede di accertamento con adesione, sarà necessario impugnarlo. Nel ricorso sarà possibile eccepire, innanzitutto, la violazione e la falsa applicazione delle regole di determinazione del valore normale e l’infondatezza dell’accertamento per inesistenza della violazione contestata.

In particolare, laddove l’accertamento sia stato basato sulle quotazioni immobiliari, oltre alla eventuale carenza di presunzioni gravi, precise e concordanti che avallerebbero la rettifica, si potrà eventualmente far rilevare che, in presenza di una perizia di stima asseverata da un tecnico, prima dell’atto di compravendita e che attesti il valore dell’ immobile, è illegittimo l’accertamento basato sui valori Omi.

Non è un caso, infatti, che sulla pagina di consultazione delle quotazioni Omi sul sito dell’agenzia delle Entrate sia precisato che «nell’ambito dei processi estimativi, le quotazioni Omi non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima. Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l’immobile e motivare il valore da attribuirgli».

Qualora poi il prezzo di compravendita dell’immobile sia stato determinato a corpo e non a misura, vale a dire facendo riferimento alla sua globalità, indipendentemente dalle dimensioni e non in base a specifiche unità di misura, occorrerà far rilevare l’inapplicabilità comunque delle quotazioni Omi (a prescindere dalla loro attendibilità) poiché esse si riferiscono alle vendite a misura, indicando il valore minimo e massimo applicabile a ciascun metro quadro della tipologia di unità abitativa.

Per prevenire eventuali controdeduzioni da parte dell’ufficio sulla sussistenza di presunzioni gravi, precise e concordanti in merito all’asserito maggior valore risultante dal calcolo della redditività del fabbricato sulla base di dati desumibili nella perizia del tecnico di parte, è opportuno far rilevare la totale inattendibilità dell’accertamento poiché non tiene conto di altre circostanze asseverate dal perito, quali ad esempio:

- unità immobiliari sfitte (o che sono oggetto di disdetta) che hanno inevitabilmente determinato una consistente diminuzione della capacità di produrre reddito dell’immobile;

- sostenimento di spese per interventi di ristrutturazione (pulizia della facciata, installazione di un impianto antincendio, risanamento, eccetera);

- sostenimento di costi di gestione (imposta sugli immobili, costi di riparazione);

- rischio di mancati incassi dei canoni di locazione (o, se presenti, morosità documentate);

- deprezzamento dell’immobile in base alla vita utile residua.

Senza dimenticare poi che, anche in questo caso, il prezzo di compravendita rettificato dall’ufficio è stato, di fatto, accettato dal venditore proprio perché in linea con quello stimato nella perizia redatta da un professionista e, magari, con altre proposte di acquisto fatte da altri potenziali acquirenti.

Per le sue osservazioni l’ ufficio, invece, ha preferito ricorrere a proprie stime di calcolo, senza accennare alla eventuale infondatezza della perizia redatta e asseverata da un tecnico esperto o all’eventuale rinvenimento di somme non giustificate sui conti correnti del venditore o di prelievi sospetti sui conti dell’acquirente, né tantomeno a una eventuale falsità delle disdette intervenute da parte dei principali conduttori o alla non veridicità delle offerte pervenute da terzi potenziali acquirenti.