La nuova Imu incombe già sulle aree pertinenziali edificabili

Le aree fabbricabili contigue ai fabbricati non si tassano solo se hanno la qualifica di pertinenze urbanistiche e sono accatastate unitamente al fabbricato. La nuova Imu (all’articolo 1, comma 741, lettera a della legge 160/2019), cambia sensibilmente la nozione di area pertinenziale al fabbricato, ponendo delle condizioni rigorose che determinano, con buona probabilità, un ampliamento della base imponibile. E, trattandosi di una disciplina entrata in vigore dallo scorso 1° gennaio, se il contribuente non si è attivato per l’accatastamento unitario, ad oggi l’imposizione è già maturata per i primi due mesi del 2020.

L’interesse a far emergere la qualifica di pertinenza di un’area assume particolare rilievo quando questa è edificabile. È infatti evidente che il riconoscimento della natura pertinenziale del suolo, che ne determina l’intassabilità in via autonoma, comporta un notevole beneficio per il contribuente.

In vigenza della vecchia Ici/Imu, la norma si limitava a precisare che fa parte integrante del fabbricato l’area che ne costituisce pertinenza. L’assenza di ulteriori specificazioni in merito lasciava intendere che, allo scopo, occorresse riferirsi alla definizione contenuta negli articoli 817 e seguenti del Codice civile. Alla luce del tenore testuale della norma, inoltre, era del tutto irrilevante la modalità di accatastamento dell’area.

La Cassazione è più volte intervenuta, in materia di Ici, adottando in via prevalente un orientamento piuttosto restrittivo secondo il quale, al fine di provare la natura pertinenziale, occorrono:
● l’indicazione in dichiarazione dell’area;
● l’asservimento della stessa a servizio o ornamento del fabbricato;
● l’impossibilità di una diversa destinazione senza radicali trasformazioni (sentenza 10232/2018).

Quest’ultimo requisito è difficile da riscontrare in concreto: anche lo spiazzo adibito a parcheggio dell’abitazione o a giardinetto non richiede una «radicale trasformazione» per avere una utilizzazione edificatoria. Ma anche l’indicazione in dichiarazione appariva come un onere “contro natura”, trattandosi di un bene che, per definizione, non dovrebbe avere una sua autonoma rilevanza rispetto al fabbricato. In conclusione, anche nell’assetto previgente il riconoscimento della qualifica di pertinenza di un’area fabbricabile non era semplice.

Le nuove condizioni
Ora, però, la disciplina della nuova Imu cambia completamente prospettiva, poiché pone due condizioni del tutto innovative.

1. La prima è quella più complessa da individuare, e cioè la qualificazione urbanistica della pertinenza. Comporta che si debba andare a esaminare lo strumento urbanistico, generale o attuativo, visto che si è a cospetto di un’area già edificata, per verificare se prevede delle zone pertinenziali (ad esempio, parcheggi o giardini) a fabbricati. E se una vasta area contigua a un fabbricato appartiene in realtà a distinti lotti edificatori, la stessa non potrà ritenersi pertinenziale, in quanto urbanisticamente distinta dall’area di sedime dell’unità immobiliare.

2. La seconda condizione è l’accatastamento unitario, da effettuarsi, di regola, tramite il Docfa. Trattandosi di un elemento costitutivo della fattispecie della pertinenzialità, non è ammissibile l’accatastamento retroattivo. Ne deriva che, pur essendo in presenza di pertinenze urbanistiche, queste saranno soggette a imposizione autonoma finché non si provvederà alla graffatura con il fabbricato.

Per la precisione, un periodo di possesso pari alla maggior parte del mese conta quanto un mese. Infatti, per evitare di pagare le imposte anche per marzo occorrerà procedere entro lunedì prossimo, cioè il 16 del mese.

Nulla è detto in ordine a un eventuale onere dichiarativo del contribuente che, d’altro canto, non era previsto neppure per l’Ici. Si deve, però, ritenere che l’accatastamento unitario sostituisca la dichiarazione, tenuto conto che tutti i dati risultanti nella banca dati catastali si considerano, ope legis, come dichiarati.

In ogni caso l’impatto concreto della nuova disciplina Imu dovrebbe verificarsi al saldo dell’imposta del 2020. Il pagamento della rata in scadenza al 16 giugno prossimo, infatti, è pari alla metà di quanto complessivamente pagato nel 2019, a titolo di Imu e Tasi.

Le situazioni concrete

Il caso
Un parcheggio contiguo a un fabbricato è potenzialmente edificabile, in quanto rientrante nel Prg vigente nel Comune. Fino al 2019 Il possessore l’ha sempre trattata come pertinenziale al fabbricato, non tassabile in via autonoma, e ha indicato l’area nella dichiarazione Imu come bene pertinenziale senza pagare imposte.

La soluzione
Nella nuova Imu, perché un’area sia pertinenziale bisogna verificare se la destinazione pertinenziale è ricavabile dallo strumento urbanistico vigente nella zona di ubicazione dell’unità che ne ha consentito l’edificazione. Accertato ciò, bisogna fare l’accatastamento unitario con il fabbricato tramite il Docfa. Se si procede entro il 16 marzo, si pagherà Imu solo per gennaio e febbraio 2020.

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Il caso
Il Comune ha adottato lo strumento urbanistico generale (Prg) il 26 febbraio scorso, rendendo edificabile l’area di proprietà del contribuente, con destinazione a edilizia abitativa. Finora il contribuente ha sempre tassato l’area come terreno agricolo senza presentare la dichiarazione Imu.

La soluzione
L’attribuzione della qualifica di edificabilità ha ora effetti immediati. Il suolo nel 2020 è tassato come terreno agricolo per due mesi e area edificabile per gli altri. La base imponibile è determinata alla data di adozione del Prg (fine febbraio). Si terrà conto della situazione immobiliare del 2020 solo a saldo. Va presentata la dichiarazione Imu.

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Il caso
Il 4 marzo viene rilasciato il permesso a costruire su un’area edificabile, che era inclusa nello strumento urbanistico generale già dal 2018. Fino al 2019 la base imponibile è stata determinata considerando la non edificabilità immediata del suolo, avvalendosi della perizia di un tecnico di fiducia. L’ultima dichiarazione Imu risale al 2018, poiché si è ritenuto che il valore di mercato di riferimento non sia mai mutato da allora.

La soluzione
Il permesso di costruire incide sul valore dell’area. Nella nuova Imu la base imponibile è pari al valore di mercato al 1° gennaio o alla data di adozione dello strumento urbanistico. Perciò, il calcolo dell’Imu deve avvenire sul valore già dichiarato per gennaio-febbraio mentre per i restanti dieci mesi va incrementato. Entro il 30 giugno 2021 va presentata la dichiarazione di variazione.