Superbonus, le pertinenze sono spazi «abitativi» per il calcolo della prevalenza residenziale

Arriva una prima apertura della Dre Lombardia rispetto alla possibilità di considerare le pertinenze delle abitazioni come “residenziali” ai fini del calcolo della prevalenza della superficie abitativa negli edifici plurifamiliari.

Come si sa, il superbonus premia gli interventi su edifici a prevalente destinazione abitativa: con la conseguenza che, in caso di interventi su parti comuni di edifici condominiali, le spese possono essere considerate detraibili anche per i possessori o detentori delle unità immobiliari non abitative. Ma come va calcolata la “prevalenza” della destinazione abitativa? La circolare 24/E del 2020 afferma che un edificio può essere considerato residenziale nel suo insieme solo se la superficie complessiva delle unità immobiliari “destinate a residenza” ivi presenti sia superiore al 50 per cento.

Una “zona grigia”, in questo conteggio, sono sempre state le unità pertinenziali – autonomamente accatastate – delle unità abitative: soffitte (categoria C/2); box auto (C/6) nello stesso corpo di fabbrica; cantine (C/2) e così via.

A favore di una risposta in senso negativo depone il dato tecnico costituito dall'accatastamento dell'unità pertinenziale: il quale dato, incasellando l'unità in questione ad esempio nelle categorie C/2 o C/6, ad uso cantina o garage, appare di per sé idoneo ad escluderne la valenza “residenziale” in senso stretto, che è invece propria delle categorie catastali di tipo A (esclusa la A/10). A favore della tesi negativa, inoltre, depone il generale principio di diritto, per il quale qualunque norma di eccezione prevista dall'ordinamento esige di essere interpretata restrittivamente: e le norme di agevolazione fiscale, compresa quella disciplinante il superbonus di cui all'articolo 119 Dl 34/2020, ricadono in tale lettura restrittiva, costituendo esse norme di favore in termini di eccezione rispetto alle regole di tassazione ordinaria.

Di contro, a favore di una possibile lettura “espansiva” del tema depone il fatto che l'utilizzo dell'unità immobiliare pertinenziale non può che essere a “servizio e ornamento” dell'immobile principale, ai sensi dell'articolo 817 Codice civile: e se l'immobile principale è un'abitazione, allora anche il relativo garage o cantina svolgono una funzione “residenziale”, quantomeno in senso lato a servizio della prima. Non sono rari, poi, i casi in cui le stesse norme fiscali considerano le pertinenze “insieme” all'abitazione o “come se” fossero parte dell'abitazione, a prescindere dal fatto che siano accatastate a parte: acquisto della prima casa; tassazione del canone ai fini della cedolare secca; ristrutturazione ex articolo 16-bis della pertinenza dell'abitazione; costruzione agevolata del box auto pertinenziale e così via. Ad ogni modo, in assenza di pronunciamenti ufficiali, da più parti è stata suggerita prudenza.

Una prima apertura arriva ora da un recente interpello inedito reso dalla direzione regionale Entrate della Lombardia (prot. 904-2305/2021) che, nel contesto di un condominio minimo, ha posto l'interrogativo se la superficie di un'unità accatastata C/2 debba essere conteggiata nella superficie ad uso residenziale del condominio medesimo, determinandone così la “residenzialità” nel suo complesso. La Direzione regionale ha risposto positivamente, motivando la sua apertura sulla base dell'Allegato C del Dpr 138/1998, per il quale la “superficie catastale” delle pertinenze assume rilievo unitamente alla superficie catastale delle unità abitative di riferimento.

Il riferimento alla superficie catastale potrebbe suscitare qualche perplessità, perché si tratta di un dato tecnico rilevante in ambito strettamente catastale (e al più ai fini Tari) ove i “metri quadri catastali” si conteggiano secondo regole proprie (per cui ad esempio i balconi e i ripostigli vanno “metrati” in maniera ridotta, mentre la circolare 24/E pare fare riferimento a un concetto di generica “superficie” delle unità immobiliari. D'altra parte, già gli esponenti dell'Enea nel corso di un incontro con gli operatori nell'autunno 2020 avevano suggerito verbalmente di fare riferimento alla superficie catastale per avere un'indicazione univoca della superficie delle unità.