Il contratto di locazione commerciale di un negozio (categoria catastale C/1), scaduto e rinnovato nel corso del 2019, qualora l’opzione per la cedolare secca non sia stata esercitata per la prima annualità del periodo di proroga, non potrà più rientrare nel campo di applicazione della cedolare secca. Questa è la conclusione - del tutto infondata, lo diciamo subito - raggiunta dalla direzione regionale delle Entrate del Lazio in risposta all’istanza di interpello 913-1069/2019, del 18 febbraio scorso, non pubblicata dall’Agenzia ma segnalata da un lettore del Sole 24 Ore.
Il caso del locale C/1 e l’opzione cedolare «persa»
Il caso sottoposto all’attenzione dell’Agenzia riguardava un contratto di locazione commerciale, avente ad oggetto un immobile accatastato come C/1, per il quale i primi sei anni scadevano nel 2019 e che si era tacitamente rinnovato per altri sei anni.
Il contribuente aveva al riguardo richiamato, nell’istanza di interpello, la risposta 297 del 2019 con la quale l’agenzia delle Entrate aveva affermato che i contratti di locazione scaduti e rinnovati nel corso dell’anno potevano equipararsi ai contratti stipulati nel 2019. Per l’effetto, il locatore poteva esercitare l’opzione per la cedolare. Al riguardo, si ricorda che, in base all’articolo 1, comma 59, legge 145/2018, è ammessa la scelta del regime sostitutivo per i contratti di locazione commerciale, aventi ad oggetto immobili accatastati in C/1, aventi superficie non superiore a 600 metri quadrati, stipulati nel corso del 2019.
Tale regime non è stato prorogato per il 2020. Nel quesito formulato alla Dre, dunque, il contribuente concludeva che, poiché il suo contratto si era tacitamente rinnovato nel 2019 e non avendo espresso l’opzione in sede di rinnovo, egli conservava comunque la facoltà di entrare nel regime agevolativo a partire dall’annualità contrattuale successiva.
Non condivisibile la risposta negativa della Dre Lazio
Del tutto inopinatamente, la Dre Lazio ha risposto negativamente, osservando che il contribuente aveva a suo parere oramai perso la possibilità di optare per la cedolare, poiché aveva lasciato scadere il termine collegato con il primo rinnovo contrattuale.
Come già anticipato, la tesi non è in alcun modo condivisibile. È evidente, in primo luogo, che la norma in esame, riferita ai contratti di locazione commerciale, per tutto quanto non diversamente disposto, è integrata dalla disciplina generale relativa alla cedolare secca. Così, per intendersi, è evidente che la previsione speciale deroga al requisito della destinazione abitativa dell’immobile come pure al criterio di prassi amministrativa (circolare 26/E/2011 dell’agenzia delle Entrate) secondo cui non solo il locatore (circostanza pacifica) , ma anche il locatario non devono agire nell’esercizio di impresa.
La scelta può essere fatta nelle annualità intermedie
Per tutto il resto, per l’appunto, conservano validità le regole dell’articolo 3 del Dlgs 23/2011 e del relativo provvedimento direttoriale di attuazione. Inoltre, in base a questo complesso normativo, è noto che il locatore è libero di optare per la cedolare non solo all’atto della prima annualità contrattuale ma anche in una qualsiasi delle annualità intermedie. Né sul punto la norma del 2018 reca prescrizioni derogatorie, limitandosi a fissare il perimetro temporale di applicazione della disposizione nei contratti stipulati nel 2019, che non significa ovviamente affermare che l'opzione è ammessa solo se effettuata entro il suddetto anno.
Detto in altri termini, una volta verificato che si è cospetto di un contratto sottoscritto nel 2019, ne consegue che la scelta per l’imposta sostitutiva potrà essere effettuata secondo le ordinarie modalità, e cioè nel corso di una qualsiasi delle annualità contrattuali.
Vi è dunque da augurarsi che tale presa di posizione non trovi alcuna conferma nella prassi ufficiali dell’agenzia delle Entrate e anzi venga al più presto smentita.