Immobile dello studio, acquisto diretto o tramite società: cosa conviene di più (e quando)

Il professionista che intende destinare un immobile allo svolgimento della propria attività è chiamato a compiere una scelta di pianificazione non priva di rilevanti implicazioni fiscali: procedere all'acquisto direttamente, in qualità di persona fisica, oppure ricorrere a una società immobiliare – normalmente una S.r.l., ma anche una S.n.c. o una S.a.s. – partecipata dallo stesso professionista, dai familiari o dagli associati dello studio, che acquisti il bene e lo conceda successivamente in locazione.

La questione assume particolare rilievo perché il regime fiscale applicabile nelle due ipotesi è profondamente diverso. L'acquisto diretto dell'immobile strumentale, infatti, non consente, nella generalità dei casi, la deduzione del relativo costo, fatta eccezione per limitate fattispecie previste dal legislatore in specifici periodi temporali.

Qualora, invece, l'immobile sia acquistato da una società immobiliare, il costo del bene diviene fiscalmente ammortizzabile in capo alla società, mentre i canoni di locazione corrisposti dal professionista o dallo studio risultano deducibili dal reddito di lavoro autonomo. È proprio tale differenza di trattamento a rendere, sotto il profilo fiscale, particolarmente interessante il ricorso alla società immobiliare, soprattutto quando l'investimento riguarda immobili di valore elevato.

La convenienza dell'operazione va però valutata sull'intero ciclo di vita dell'immobile, comprendendo anche la fase della sua cessione.

Sotto questo profilo, il confronto può ribaltarsi. Per il professionista che possiede direttamente l'immobile, infatti, l'art. 54-bis, comma 1, del TUIR, nel testo introdotto dal D.Lgs. 192/2024, assoggetta a tassazione le sole plusvalenze relative ai beni mobili strumentali, con la conseguenza che, di regola, la plusvalenza derivante dalla cessione dell'immobile strumentale resta esclusa dall'imposizione. Se, invece, l'immobile è intestato a una società immobiliare, la sua cessione genera una plusvalenza integralmente imponibile quale componente del reddito d'impresa.

Occorre, inoltre, considerare il rischio di abuso del diritto. La libertà del contribuente di optare per l'operazione fiscalmente meno onerosa incontra infatti un limite quando lo schema, pur formalmente lecito, è privo di sostanza economica ed è essenzialmente diretto al conseguimento di un vantaggio fiscale indebito.

Il punto di partenza è la disciplina degli immobili dei professionisti. Ai sensi dell'art. 43, comma 2, del TUIR, sono strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente dal possessore per l'esercizio dell'arte o della professione. A differenza degli immobili d'impresa, per i professionisti è configurabile soltanto la strumentalità "per destinazione", quale qualificazione di mero fatto che prescinde dalla categoria catastale (A/10, A/3, A/2, ecc.). Gli immobili strumentali non producono reddito fondiario né redditi diversi.

Per gli esercenti arti e professioni, le quote di ammortamento degli immobili strumentali sono, in linea di principio, indeducibili. La deduzione è ammessa soltanto per gli immobili acquistati o costruiti fino al 14 giugno 1990 e per quelli acquistati nel triennio 2007-2009 (art. 1, comma 335, della L. 296/2006). Anche la rendita catastale non è deducibile, salvo che per gli immobili utilizzati promiscuamente per l'attività e per esigenze personali o familiari, per i quali l'art. 54-quinquies, comma 3, del TUIR ne consente la deduzione nella misura del 50%.

Quanto alle plusvalenze, l'art. 54-bis, comma 1, del TUIR, nel testo introdotto dal D.Lgs. 192/2024, fa concorrere alla formazione del reddito le sole plusvalenze relative ai beni mobili strumentali, con la conseguenza che restano escluse dalla base imponibile quelle derivanti dalla cessione di immobili strumentali. Le istruzioni a Redditi PF 2026 continuano, tuttavia, a richiedere l'indicazione delle plusvalenze relative agli immobili acquistati o costruiti nel triennio 2007-2009, sulla base di un'interpretazione logico-sistematica che ne collega la rilevanza alla pregressa deducibilità degli ammortamenti. Il dato letterale dell'art. 54-bis depone, però, per l'esclusione generalizzata, tanto che è lecito interrogarsi sulla tenuta, in sede contenziosa, della tesi delle istruzioni.

Questo assetto rende fiscalmente poco conveniente l'acquisto diretto dell'immobile da parte del professionista e spiega il ricorso a una società immobiliare, che può dedurre le quote di ammortamento ai sensi dell'art. 102 del TUIR.

Il limite di tale scelta è rappresentato dalla disciplina dell'abuso del diritto. L'art. 10-bis della L. 212/2000 considera abusive le operazioni prive di sostanza economica che, pur nel rispetto formale delle norme fiscali, realizzano essenzialmente vantaggi fiscali indebiti; tali operazioni non sono opponibili all'Amministrazione finanziaria, che ne disconosce i vantaggi. Costituiscono indici della mancanza di sostanza economica la non coerenza della qualificazione delle singole operazioni con il fondamento giuridico del loro insieme e la non conformità dell'utilizzo degli strumenti giuridici alle normali logiche di mercato. Non sono invece abusive le operazioni sorrette da valide ragioni extrafiscali non marginali, anche di ordine organizzativo o gestionale, restando ferma la libertà del contribuente di scegliere tra operazioni comportanti un diverso carico fiscale.

Sul piano applicativo, la giurisprudenza di merito non ha ancora espresso un orientamento uniforme. Hanno ravvisato ipotesi di abuso del diritto la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Veneto (sentt. nn. 161/2025 e 132/2026), mentre la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Treviso, con la sentenza n. 235/2025, ne ha escluso la configurabilità. In sede di legittimità, la Cassazione ha ravvisato l'abuso del diritto in alcune vicende riguardanti dentisti che avevano interposto una società di famiglia (Cass. nn. 6528/2013 e 11218/2023), mentre, con la sentenza n. 23135/2022, ne ha escluso la sussistenza in presenza di numerose e oggettive ragioni extrafiscali.

Particolarmente istruttiva è la vicenda esaminata da Cass. 23135/2022, relativa agli anni d'imposta 2012 e 2013. L'Agenzia delle Entrate aveva contestato a un dentista il carattere abusivo dell'operazione con cui utilizzava in locazione, per l'esercizio della professione, un immobile riconducibile a una società in nome collettivo a lui riferibile (partecipata dai familiari), deducendo dal reddito di lavoro autonomo i canoni corrisposti alla società concedente.

Lo schema era quello tipico di tali contestazioni: costituzione di una società di persone partecipata dal professionista e dai familiari, acquisizione dell'immobile e successiva concessione in locazione allo stesso professionista. L'operazione consentiva alla società di dedurre i costi e detrarre l'IVA, mentre il professionista poteva dedurre i canoni di locazione, evitando gli effetti dell'acquisto diretto, ossia l'indeducibilità del costo dell'immobile e, trattandosi di attività esente, l'indetraibilità dell'IVA.

La Commissione tributaria regionale, con valutazioni condivise dalla Cassazione, aveva tuttavia individuato una pluralità di valide ragioni economiche, tra cui: (a) la necessità di realizzare un rilevante intervento di ristrutturazione dell'immobile, finanziato dai soci; (b) l'esigenza di sottrarre il bene alle possibili azioni risarcitorie derivanti da malpractice sanitaria; (c) la possibilità di conseguire un reddito sia dall'attività professionale sia da quella societaria; (d) l'acquisto diretto avrebbe esposto il professionista alle iniziative dei creditori e non avrebbe consentito il coinvolgimento dei familiari.

L'abuso del diritto è stato escluso anche nel merito. La presenza di una pluralità di ragioni extrafiscali, oggettive e non marginali, ha infatti impedito di qualificare l'operazione come una costruzione artificiosa finalizzata esclusivamente al conseguimento di un vantaggio fiscale.

La Suprema Corte ha escluso, nel caso esaminato, la sussistenza dell'abuso del diritto. Il principio affermato è chiaro: alla luce dei principi di capacità contributiva e di progressività di cui all'art. 53 Cost., l'abuso ricorre quando una o più costruzioni di puro artificio, pur non violando specifiche disposizioni, sono poste in essere al solo fine di eludere l'imposizione e risultano prive di sostanza commerciale ed economica. Pertanto, la presenza di numerose e oggettive ragioni extrafiscali, di ordine organizzativo, patrimoniale ed economico, ha neutralizzato la contestazione dell'Amministrazione finanziaria. È questo il fulcro della decisione: non è la convenienza fiscale, di per sé, a rendere abusiva l'operazione, bensì l'eventuale assenza di sostanza economica e di giustificazioni diverse dal mero risparmio d'imposta.

La conclusione appare condivisibile e coerente con la libertà di scelta tra operazioni comportanti un diverso carico fiscale, espressamente riconosciuta dall'art. 10-bis. Resta, tuttavia, un dato che il professionista non può trascurare: la giurisprudenza di legittimità è ancora limitata e non univoca. Nei casi in cui la struttura societaria si presentava come un mero schermo – società di pura intestazione, compagine sociale coincidente con quella dello studio, assenza di dipendenti, di beni strumentali e di ricavi diversi dal canone – la Cassazione ha invece confermato la sussistenza dell'abuso del diritto (Cass. 6528/2013 e 11218/2023).

Il discrimine, dunque, non risiede nella legittimità astratta dello schema, ma nella sua effettiva consistenza economica, da valutare caso per caso.

La tenuta dell'operazione dipende dalla capacità di dimostrare che la società non è un guscio vuoto e che la scelta risponde a ragioni ulteriori rispetto al solo risparmio fiscale. Gli errori ricorrenti, che alimentano la contestazione di abuso, sono in gran parte speculari agli indici di artificiosità valorizzati dalla giurisprudenza sfavorevole.

Il primo errore è costruire una società di pura intestazione: compagine sociale perfettamente sovrapponibile a quella dello studio (o addirittura unipersonale), sede legale coincidente con quella dello studio, assenza di dipendenti e di beni strumentali, e ricavi costituiti esclusivamente dal canone di locazione percepito dal professionista.

Il secondo errore è la tempistica sospetta: costituzione della società immediatamente prima dell'acquisto e stipula pressoché contestuale del contratto di locazione segnalano un disegno unitario preordinato al vantaggio fiscale. Al contrario, uno scarto temporale fisiologico tra le operazioni depone per la loro genuinità.

Il terzo, e più grave, errore è affidarsi al solo risparmio d’imposta, senza essere in grado di documentare valide ragioni extrafiscali non marginali. È il contribuente a dover fornire la prova di tali ragioni: la protezione del patrimonio da azioni risarcitorie e dai creditori, l'esigenza di sostenere e finanziare interventi di ristrutturazione, la prospettiva di patrimonializzazione e di un autonomo flusso reddituale, il coinvolgimento dei familiari nell'iniziativa economica. La loro assenza è ciò che fa scattare la contestazione.

In sintesi, l'errore da evitare non è perseguire il legittimo risparmio d'imposta, ma scivolare nell'abuso del diritto allestendo un'operazione priva di sostanza economica e di una causa concreta diversa da quella fiscale.

La griglia che segue traduce gli indici impiegati dalla prassi e dalla giurisprudenza in un percorso di controllo.

L'acquisto dell'immobile tramite una società immobiliare è un'operazione pienamente lecita, anche se può risultare fiscalmente più onerosa nella fase di dismissione, poiché la plusvalenza realizzata dalla società è imponibile, mentre quella conseguita dal professionista che possiede direttamente l'immobile e non ne ha dedotto il costo è, di regola, esclusa da imposizione.

Per contro, il ricorso alla società consente la deduzione degli ammortamenti e dei canoni, preclusa nell'acquisto diretto. Ne consegue che la convenienza della scelta deve essere valutata sull'intero ciclo di vita dell'immobile e non soltanto con riguardo al risparmio conseguibile nella fase di acquisto e di detenzione.

Occorre, inoltre, considerare anche il rischio di una contestazione per abuso del diritto. Il giudizio deve essere condotto caso per caso: ciò che salva o condanna l'operazione non è lo schema negoziale in sé, ma la sua effettiva sostanza economica. La presenza di una società realmente operativa, di una tempistica coerente e di valide ragioni extrafiscali non marginali (patrimoniali, organizzative o gestionali) colloca l'operazione nell'ambito del legittimo risparmio d'imposta; la loro assenza, unitamente a strutture di mera intestazione, la espone invece a una contestazione per abuso del diritto.