1. In sintesi
Scade il 16 giugno 2026 il versamento della prima rata dell’Imu 2026 (acconto) o, a scelta del contribuente, dell’unica rata annuale. Più ampio è il termine finale per il versamento della seconda rata (saldo) che coincide con il 16 dicembre.
Gli importi dovuti sono calcolati sulla rendita catastale e sulle aliquote fissate dall’ente locale interessato. Il versamento va effettuato con modello F24 ovvero con bollettino di conto corrente postale con esso compatibile.
Per le violazioni commesse a partire dal 1° settembre 2024 il ravvedimento operoso si basa sulla sanzione minima ridotta al 25%.
2. Le novità, immobili inagibili e colpiti da calamità naturali
La legge di Bilancio 2026 all’articolo 1, commi 853 – 856, ha introdotto la possibilità per i Comuni di ridurre o azzerare l’Imu sugli immobili inagibili colpiti da calamità naturali o eventi eccezionali.
Il decreto Mef 6 novembre 2025 ha ampliato le condizioni per ottenere la riduzione Imu sugli immobili inagibili, mentre, fino al 2025, l’agevolazione era prevista solo per le unità rese inutilizzabili da calamità naturali con riduzione della base imponibile al 50%.
Dal 2026 i Comuni possono estendere lo sconto anche a immobili inagibili per cause edilizie diverse, previa delibera espressa da parte del Comune nel proprio prospetto aliquote e pubblicarla entro il 14 ottobre di ogni anno sul portale del Federalismo fiscale Mef.
Rientrano tra gli immobili inagibili per cause diverse:
- i fabbricati inagibili per crollo strutturale dovuto a cedimenti del terreno o difetti costruttivi;
- gli immobili danneggiati da incendi;
- i fabbricati dichiarati inagibili per gravi problemi di staticità o condizioni igienico-sanitarie pericolose;
- le strutture danneggiate da eventi atmosferici non qualificabili come calamità naturali.
Per accedere al beneficio della riduzione Imu è necessario presentare la documentazione tecnica che attesti lo stato di inagibilità, la perizia di un tecnico abilitato o la certificazione degli uffici comunali competenti.
La definizione
Costituisce abitazione principale l’unità immobiliare in cui il possessore e il nucleo dei suoi componenti familiari dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.
3. Le riduzioni 2026
Per l’anno 2026, ai fini Imu, valgono le seguenti riduzioni della base imponibile ovvero dell’imposta ai fini Imu:
- riduzione del 50% della base imponibile per le abitazioni (escluse categorie A/1, A/8, A/9) concesse in comodato gratuito a parenti in linea retta di 1° grado (figli e genitori), a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante sia possessore di un solo immobile abitativo in Italia (oltre eventualmente la propria abitazione principale) e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato;
- riduzione del 50% della base imponibile per immobili di interesse storico/artistico;
- riduzione del 50% della base imponibile per immobili inagibili / inabitabili e di fatto non utilizzati;
- riduzione del 25% (o equivalentemente riduzione al 75%) della base imponibile per le abitazioni locate a canone concordato;
- riduzione del 50% dell’imposta per un solo immobile posseduto dai pensionati residenti in uno Stato estero con pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia.
4. Le esenzioni 2026
Per l’anno 2026, spetta l’esenzione Imu per determinate categorie di immobili quali: gli immobili adibiti ad abitazione principale non di lusso (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7) e relative pertinenze (un solo immobile per ogni categoria C/2, C/6, C/7), gli immobili assimilati ad abitazione principale (fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali ex Dm 22 aprile 2008, gli immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari), gli immobili occupati abusivamente,con apposita denuncia all’Autorità giudiziaria o per i quali sia iniziata azione giudiziaria penale per l’occupazione abusiva, i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatore diretto o Iap, i terreni agricoli ubicati nei Comuni delle isole minori ex allegato A della legge 448/2001, i terreni agricoli a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva o indivisibile e inusucapibile, gli immobili degli enti non commerciali solo se destinati esclusivamente allo svolgimento di attività non commerciali, gli immobili ad uso culturale, gli immobili destinati esclusivamente all’esercizio del culto e le loro pertinenze, gli immobili di proprietà della Santa Sede, gli immobili dell’Accademia dei Lincei, anche se non direttamente utilizzati per le sue finalità istituzionali e, infine, i fabbricati del gruppo E (categorie da E/1 a E/9).
5. La base imponibile e le aliquote
L’Imu si calcola applicando alla base imponibile l’aliquota prevista, tenendo presente che la base imponibile è costituita dal valore dell’immobile determinato come di seguito descritto:
- fabbricati iscritti in catasto: rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente differenziato a seconda della categoria catastale (ad esempio, si usa il coefficiente 160 per le categorie catastali da A/1 a A/11, con esclusione della categoria catastale A/10 per la quale il coefficiente è 80);
- aree fabbricabili: valore venale in comune commercio (i Comuni possono determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili per limitare il potere di accertamento qualora l’imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato);
- terreni agricoli, compresi i terreni non coltivati: valore ottenuto applicando all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25%, un moltiplicatore pari a 135.
La legge statale stabilisce, per ciascuna fattispecie, l’aliquota dell’Imu in misura ordinaria, che può essere modificata dal Comune, in aumento o in diminuzione, entro i margini di manovrabilità stabiliti dalla stessa legge.
Dal canto suo, il Comune determina le aliquote dell’Imu con delibera del Consiglio comunale.
L’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso.
I Comuni devono caricare la delibera delle aliquote sul sito del dipartimento delle Finanze entro il 14 ottobre dell’anno di riferimento, per essere poi pubblicate entro il 28 ottobre dello stesso anno.
In caso di mancata pubblicazione del prospetto, si applicano le aliquote base.
Come specificato dal Mef nelle Faq del 10 febbraio 2025 in materia di prospetto delle aliquote, se è stato pubblicato il prospetto, è possibile utilizzare già per l’acconto le nuove aliquote pubblicate.
Attenzione
Il mese durante il quale il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto è computato per intero. Il giorno di trasferimento del possesso si computa in capo all’acquirente e l’imposta del mese del trasferimento resta interamente a suo carico nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del cedente.
6. I termini e le modalità di versamento
L’Imu è dovuta con un unico pagamento oppure in due rate, la prima a titolo di acconto e la seconda a titolo di saldo.
Per l’Imu 2026, il pagamento dell’acconto (ovvero dell’unica rata se si opta per il versamento unico annuale) scade il 16 giugno 2026, mentre il pagamento del saldo scade il 16 dicembre 2026.
Va osservato che l’acconto Imu 2026 coincide con il 50% dell’imposta annua quando il possesso è pieno e continuativo per l’intero primo semestre.
Nello specifico, nei casi di comproprietà, di aree edificabili o di acquisto in corso d’anno, il calcolo cambia in funzione della quota, della base imponibile specifica e dei mesi di possesso.
L’imposta si assolve con il modello F24 o con il bollettino di conto corrente postale con esso compatibile.
Attenzione
A seguito dell’adozione di apposito decreto interministeriale, il versamento potrà essere effettuato anche utilizzando la piattaforma PagoPA.
7. Il ravvedimento operoso Imu 2025
A seguito della riforma del sistema sanzionatorio di cui al Dlgs 87/2024, per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024, il ravvedimento operoso si basa sulla sanzione minima ridotta al 25%.
Per il 2025 la sanzione del ravvedimento operoso anche per l’Imu è applicata nella misura dello 0,083% giornaliero per ravvedimenti effettuati entro 14 giorni dalla scadenza, dell’1,25% per ravvedimenti effettuati dopo il 14° giorno ed entro 30 giorni dalla scadenza, dell’1,39% per ravvedimenti effettuati dopo il 30° giorno ed entro 90 giorni dalla scadenza del 3,125% (1/8 della sanzione minima) per ravvedimenti effettuati dopo 90 giorni ed entro il termine di presentazione della dichiarazione (in caso di dichiarazione periodica) o entro un anno dalla scadenza, del 3,572% (1/7 della sanzione minima) per ravvedimenti effettuati successivamente alla data precedente e, da ultimo, del 4,17% (1/6 della sanzione minima) in presenza di comunicazione dello schema di atto di cui all’
articolo 6-bis, comma 3, della legge 212/2000, non preceduto da un verbale di constatazione, senza che sia stata presentata istanza di accertamento con adesione ai sensi dell’articolo 6, comma 2-bis, primo periodo, del Dlgs 218/1997.
Attenzione
Dal 1° gennaio 2026 il tasso di interesse da applicare in caso di ravvedimento operoso è pari al 1,6% annuo ex decreto Mef 10 dicembre 2025.
8. Gli obblighi dichiarativi
La dichiarazione Imu deve essere presentata, di norma, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti agli effetti della determinazione dell’imposta.
La dichiarazione ha effetto anche per gli anni successivi, sempre che non si verifichino modificazioni dei dati ed elementi dichiarati cui consegua un diverso ammontare dell’imposta dovuta.
Si precisa che la dichiarazione Imu non va presentata quando l’acquisto o la vendita dell’immobile avviene con atto notarile o quando è presentata dichiarazione di successione o, comunque, nei casi in cui le variazioni sono rilevabili direttamente dalla banca dati catastale.
Gli esempi
1. Giovanna Restucci nel 2026 è proprietaria, oltre che dell’abitazione principale non di lusso su cui non versa l’Imu, di una seconda casa di categoria catastale A/2 con rendita catastale pari a euro 850. L’aliquota comunale 2025 da utilizzare per l’acconto 2026 è pari al 10,6 per mille.
A quanto ammonta l’acconto Imu 2026?
La rendita rivalutata è pari a euro 892,50 (850 x 1,05). Il moltiplicatore è 160.
Considerato che la base imponibile è pari a euro 142.800,00 (892,50 x 160), l’IMU dovuta per l’intero anno ammonta a euro 1.513,68 (142.800 × 10,6‰), mentre la rata di acconto è di euro 756,84 (1.513,68 : 2).
2. Edoardo Ratti nel 2026 è proprietario di un negozio di categoria C/1 in comproprietà con il fratello al 50%. L’aliquota comunale 2025 da utilizzare per l’acconto 2026 è pari al 9,6‰. A quanto ammonta l’acconto IMU 2026?
La rendita rivalutata è pari a euro 3.360,00 (3.200 x 1,05).
Il moltiplicatore è 55.
Considerato che la base imponibile è pari a euro 184.800,00 (3.360,00 x 55), l’Imu dovuta per l’intero anno ammonta a euro 887,04 (184.800 × 9,6‰ x 50%), mentre la rata di acconto è di euro 443,52 (887,04 : 2).
3. Davide Zeppi nel 2026 è proprietario esclusivo di un’area edificabile il cui valore venale al 1° gennaio 2026 è di euro 180.000,00. L’aliquota comunale 2025 da usare per l’acconto 2026 è pari all’8,6‰.
A quanto ammonta l’acconto Imu 2026?
Considerato che l’Imu dovuta per l’intero anno ammonta a euro 1.548,00 (180.000 × 8,6‰), mentre la rata di acconto è di euro 774,00 (1.548 : 2).
4. Elena Barbieri nel 2026 è proprietaria al 100%, dal 16 marzo 2026, di un terreno agricolo con reddito dominicale pari a euro 540,00.
A quanto ammonta l’acconto Imu 2026, sapendo che l’aliquota comunale 2025 da usare per l’acconto 2026 è pari al 7,6‰?
Il reddito dominicale rivalutato è pari a euro 675,00 (540 × 1,25). Il moltiplicatore è 135.
La base imponibile è pari a euro 91.125,00 (675 × 135) e l’Imu dovuta per l’intero anno ammonta a euro 692,55 (91.125 × 7,6‰), mentre la rata di acconto è di euro 230,85 (692,55 × 4/12).
