1. La riforma del settore delle locazioni brevi e turistiche
Dal 1° settembre è entrato in vigore il riordino del settore delle locazioni brevi e di tipo turistico, settore affidato al ministero del Turismo. La riforma è destinata a dare maggiore organizzazione e assicurare una maggiore trasparenza nel campo degli affitti brevi, aumentando la tracciabilità di questi servizi, al fine di garantire una gestione del turismo più sostenibile e rispettosa delle comunità.
Questa attività economica, sviluppatasi in modo significativo nel corso degli ultimi anni, può interessare i soggetti titolari di alloggi per affitti brevi e ad impiego di tipo turistico con locazione a terzi nelle varie forme. Prende pertanto il via il Codice identificativo nazionale (Cin) e si deve tenere conto della necessità di dare avvio ai nuovi adempimenti collegati nella tempistica scandita dal comunicato del Ministero del Turismo recentemente pubblicato in G.U.
Si ricorda che, a decorrere dal 1° gennaio 2024, le locazioni brevi sono state interessate anche da alcune importanti novità fiscali, introdotte attraverso dall'articolo 1, comma 63, della legge n. 213/2023 (legge di Bilancio 2024).
La definizione di locazione breve viene circostanziata dall'articolo 4 del Dl 24 aprile 2017, n. 50 convertito dalla legge n. 96 del 21 giugno 2017, il quale la descrive come: «un contratto di locazione ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio d'attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività d'intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare».
2. Nuovi adempimenti strutture ricettive, locazioni brevi o per finalità turistica
La novità riguarda l'introduzione di una banca dati centrale delle strutture ricettive e degli immobili che saranno oggetto di locazione breve o per finalità turistiche, gestita dal Ministero del Turismo, delineata dall'articolo 13-ter, Dl 18 ottobre 2023, n. 145 (c.d. Decreto Anticipi), conv. con modif. dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191. Queste norme, che recepiscono quanto stabilito dal regolamento UE n. 2024/1028 dell'11 aprile 2024, relativo alla raccolta e alla condivisione dei dati riguardanti i servizi di locazione di alloggi a breve termine (il quale modifica il regolamento UE n. 2018/1724), hanno previsto, entro il 1° settembre 2024, la pubblicazione dell'avviso che stabilisce la data in cui la «anagrafe immobiliare» entrerà in funzione.
Il decreto del Ministero del Turismo del 6 giugno 2024, al fine di assicurare l'entrata in esercizio della banca dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche («Bdsr») e il suo successivo funzionamento a regime, aveva previsto lo svolgimento di una fase 1 (c.d. «Pilota») che ha coinvolto il ministero del Turismo, e le Regioni e le Province autonome. La fase 1 Pilota era strettamente connessa alla verifica e risoluzione delle eventuali criticità di natura tecnica e informativa per cui, attivata l'interoperabilità, l'utente poteva completare le informazioni richieste al fine di ottenere il Cin provvisorio (c.d. «Cin 1»).
A conclusione della Fase 1 Pilota e comunque entro il 1° settembre 2024, come previsto, è stato dato luogo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell'Avviso attestante l'entrata in funzione della Bdsr e del portale telematico del Ministero del turismo per l'assegnazione del Cin, che dà avvio alla Fase 2 (comunicato stampa del ministero del Turismo pubblicato in G.U. del 3 settembre 2024 - G.U. parte seconda n. 103).
3. Il Comunicato del Ministero del Turismo
Il 3 settembre 2024, è stato pubblicato nella G.U. l'Avviso, previsto ai sensi del comma 15, articolo 13-ter, Dl 145/2023, attestante l'entrata in funzione della Banca Dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche e del portale telematico (Bdsr) del ministero del Turismo per l'assegnazione del Cin. Pertanto, le disposizioni di cui all'articolo 13-ter, si applicano a decorrere dal 2 novembre 2024, cioè dal sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione dell'Avviso.
Per richiedere il Cin è necessario accedere alla piattaforma bdsr.ministeroturismo.gov.it con Spid o Cie (l'istanza è presentabile dopo aver controllato i dati relativi alla struttura o locazione d'interesse). Il Cin dovrà essere esposto all'esterno dello stabile in cui sono collocati gli appartamenti o le strutture e andrà indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.
Dalla data di applicazione delle disposizioni sul Cin, saranno suscettibili di sanzione coloro che esercitano l'attività ricettiva senza avere il Cin e se non lo espongono all'esterno dello stabile e in tutti gli annunci ovunque pubblicati.
Il ministero ha pubblicato nel proprio sito le FAQ (https://www.ministeroturismo.gov.it/faq-banca-dati-strutture-ricettive-bdsr/) dove chiarisce la casistica e i termini per cui l'acquisizione del Cin è obbligatoria. Nel sito ministeriale si afferma che per assistenza nella procedura telematica di richiesta del Cin è necessario utilizzare i canali di assistenza previsti dal portale Bdsr e per ottenere informazioni di carattere generale sul Cin è anche possibile utilizzare alcuni contatti specifici, attivi dal lunedì al venerdì, dalle ore 9:00 alle ore 18:00:
- numero dedicato Bdsr (attivo fino a venerdì 6 settembre 2024): Tel. 06.170179245;
- contact Center del ministero del Turismo: Tel. 06.164169910;
- e-mail: info.bdsr@ministeroturismo.gov.it; urp@ministeroturismo.gov.it.
È il caso di evidenziare che la piattaforma ministeriale che consente di ottenere il Cin, non costituisce sistema di richiesta o di variazione del titolo abilitativo per lo svolgimento dell'attività ricettiva e non ha valore ai fini della necessità di comunicazione per locazioni turistiche non imprenditoriali. L'esercizio di attività nel campo turistico ricettivo imprenditoriale resta subordinato alle procedure ordinariamente stabilite dalle autorità locali tramite Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presso il Suap competente (Sportello Unico Attività produttive) per tutte le tipologie di strutture ricettive. Allo stesso modo questa richiesta non soddisfa l'obbligo di presentare al Comune competente per territorio la Comunicazione relativa agli alloggi locati per finalità turistiche, prevista dalla normativa regionale per le locazioni turistiche non imprenditoriali. Quindi la richiesta del Cin costituisce adempimento a valle e diverso rispetto a quanto indicato in precedenza.
4. La Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR)
La Bdsr è il riferimento fondamentale per la tutela del consumatore, della concorrenza e della trasparenza del mercato. È uno strumento che implementa, tramite meccanismi di interoperabilità, il coordinamento informativo tra i dati dell'amministrazione statale e territoriale ed è volto a fornire una mappatura degli esercizi ricettivi su scala nazionale, anche utile al contrasto di forme irregolari di ospitalità. Le informazioni contenute nella banca dati riguardano, tra l'altro: tipologia di alloggio; ubicazione; capacità ricettiva; soggetto che esercita l'attività ricettiva; codice identificativo regionale, ove adottato, o codice alfanumerico univoco.
5. Casistica, soggetti e procedure
I soggetti obbligati a richiedere il Cin sono:
- i titolari o gestori delle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano;
– i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche;
– i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell'articolo 4 del Dl 50/2017, convertito, con modificazioni, dalla legge 96/2017.
Si deve pertanto prescindere dalla forma giuridica del soggetto (pubblico o privato), dal fatto che si tratti di impresa individuale, societaria, ente commerciale e non, nonché persona fisica non svolgente alcuna attività d'impresa.
Gli obblighi, le sanzioni e le altre disposizioni contenute all'articolo 13-ter del Dl 145/2023 sono pertanto applicabili a decorrere dal 2 novembre 2024 e per coloro che sono già in possesso di un codice identificativo regionale/provinciale è comunque necessario procedere con la richiesta del Cin. Le FAQ ministeriali affermano che l'obbligo di possedere ed esporre il Cin è generalizzato e non prevede eccezioni.
Quindi, l'eventuale obbligo di possedere ed esporre il codice regionale/provinciale concorre e si aggiunge all'obbligo di richiesta del Cin per cui dovranno essere esposti entrambi i codici (le disposizioni relative ai codici identificativi previsti dalle normative delle Regioni, delle Province Autonome e dei Comuni rimangono, in ogni caso, valide).
6. Le sanzioni per inadempimento
Le sanzioni sono indicate al comma 9, del predetto articolo 13-ter del Dl 145/2023 che prevede:
- per le strutture e i locatori che non provvedono a dotarsi di Cin, una sanzione pecuniaria da un minimo di euro 800 a un massimo di euro 8.000;
- per la mancata esposizione del Cin e indicazione negli annunci, una sanzione pecuniaria da un minimo di euro 500 a un massimo di euro 5.000.
Vi sono anche sanzioni che riguardano l'inadempimento rispetto ai nuovi obblighi di sicurezza che si aggiungono a quelle dell'obbligo di richiesta del Cin oggetto di illustrazione infra.
7. Alcune indicazioni delle indicazioni FAQ
Le FAQ precisano anche che le case religiose di ospitalità no-profit non sono soggette all'obbligo di Cin, qualora l'attività di ospitalità sia svolta a titolo meramente gratuito anche in presenza di libere donazioni corrisposte dagli ospiti (queste non fanno venir meno la gratuità della prestazione offerta). Questo concetto è valevole in relazione agli alloggi dove vi sono ospiti che non risultano corrispondere alcun canone per l'utilizzo. In caso di somme che sono invece qualificabili come rimborsi spese, si deve ritenere che ove la struttura sia aperta all'accesso dall'esterno (ad esempio nel caso di enti con foresterie e/o simili), questi introiti devono essere ritenuti assimilati a canoni di locazione o d'uso e quindi il Cin vada richiesto. Occorrerà attendere pronunciamenti ulteriori da parte delle FAQ, ma si deve ritenere che alloggi non aperti per l'accesso pubblico (ad esempio studentati, foresterie per ospiti di enti di ricerca università, ecc.) non richiedano l'ottenimento del Cin a condizione che non rientrino nel perimetro delle «strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere».
Per coloro che avessero ottenuto il codice identificativo regionale o provinciale prima dell'applicazione delle disposizioni sul Cin, vi sono termini più ampi per ottenere il Cin, complessivamente pari a 120 giorni dalla pubblicazione dell'Avviso in GU. Invece per coloro che hanno ottenuto il codice identificativo regionale o provinciale dopo l'applicazione delle disposizioni sul Cin, per ottenere il loro Cin hanno 30 giorni di tempo dalla data di attribuzione del codice identificativo regionale o provinciale. Una volta decorsi questi termini, saranno applicate le sanzioni previste.
8. Nuovi obblighi di sicurezza
La nuova disciplina porta anche all'introduzione di specifici obblighi e standard di sicurezza per gli appartamenti e vi sono 60 giorni di tempo per dotare le unità abitative di estintori portatili (da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, uno ogni 200 m² di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano) e rilevatori di gas e monossido di carbonio (dotati della funzione di segnalazione dell'allarme idonea), anche nei casi in cui l'attività sia stata avviata prima dell'effettiva applicazione del Dl 145/2023. Sono esonerati i locatori di unità immobiliari non dotate di impianto a gas e rispetto alle quali sia escluso, con certezza, il rischio di rilasci incontrollati.
Le FAQ ministeriali precisano che devono rispondere ai requisiti di sicurezza le unità immobiliari destinate a contratti di locazione breve (ai sensi del Dl 50/2017) o di locazione per finalità turistiche, anche nei casi in cui l'attività sia stata avviata prima dell'effettiva applicazione dell'articolo 13-ter del Dl 145/2023 e ciò che connota il contratto di locazione è la messa a disposizione dell'immobile senza fornitura di servizi aggiuntivi, fatta eccezione per quei servizi strettamente connessi all'utilizzo dell'immobile previsti dal Dl 50/2017 per le locazioni brevi (ad es. fornitura di biancheria, pulizia locali).
Inoltre, come indicato all'inizio del comma 7 del ridetto articolo 13-ter, le unità utilizzate per i c.d. «affitti brevi» e gestiti nelle forme imprenditoriali dovranno munirsi anche dei requisiti di sicurezza degli impianti come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente.
Per i locatori che non si adeguano ai nuovi standard di sicurezza sono previste sanzioni pecuniarie da un minimo di euro 600 ad un massimo di euro 6.000 per ciascuna violazione accertata, ai sensi del comma 9, dell'articolo 13-ter del Dl 145/2023. La verifica del rispetto dei nuovi «standard» di sicurezza delle unità abitative e l'applicazione delle sanzioni è demandata alla polizia locale, i relativi e potenziali proventi saranno incamerati dal Comune nel quale la violazione è accertata e destinati a finanziare investimenti per politiche in materia di turismo e interventi concernenti la raccolta e lo smaltimento dei rifiuti.
