1. In sintesi
La legge di Bilancio 2026 (legge 199 del 2025) ha ridotto da quattro a due il numero di unità immobiliari che possono essere concesse in locazione breve beneficiando del regime previsto dal Dl 50/2017.
Il superamento di questo limite comporta l’obbligo di gestire l’attività in forma imprenditoriale e, quindi, di porre in essere una serie di adempimenti specifici previsti per le imprese.
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2. L’ambito di applicazione delle locazioni brevi
Si definiscono “brevi” i contratti di locazioni riguardanti immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, comprensivi anche di fornitura di biancheria, di pulizia dei locali e di connessione wi-fi. I redditi che derivano dalla stipula di contratti di locazione breve possono essere assoggettati a tassazione con due modalità di tassazione: la tassazione ordinaria e la cedolare secca. Quest’ultima, in particolare, consiste in un regime facoltativo che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali, del 21 o del 26%, a seconda del numero di unità locate. La scelta per il regime agevolato si effettua con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi; nell’ipotesi di eventuale registrazione del contratto, l’opzione si esercita in questa sede.
In assenza di opzione, i redditi sono assoggettati al regime ordinario il quale prevede che gli immobili concessi in locazione concorrano a formare il reddito nell’ammontare dei canoni percepiti, ridotti forfetariamente del 5% al fine di tenere conto delle spese di gestione. La riduzione del 5% è innalzata al 25% per gli immobili ubicati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano e al 35% per gli immobili riconosciuto di interesse storico o artistico, in base al Dlgs 22 gennaio 2004, n. 42. La scelta tra il regime ordinario e quello agevolato va fatta tenendo conto di una serie di fattori, tra cui la presenza di altri redditi che fanno aumentare il reddito complessivo e, di conseguenza, l’applicazione di una aliquota più elevata e la presenza di oneri detraibili e deducibili che, per loro natura, possono essere portati in deduzione dell’Irpef e non dell’imposta sostitutiva.
3. La presunzione di imprenditorialità
Il comma 595 della legge di Bilancio 178/2020 pone un limite all’applicazione del regime delle locazioni brevi. La norma, in particolare, dal 2021 e fino al 2025 ha previsto l’applicazione del regime delle locazioni brevi solo in caso di destinazione a questo tipo di locazione di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice civile.
A partire dal 2026, il legislatore è intervenuto su questa norma riducendo il numero delle unità immobiliari che possono essere locate con il regime previsto dal Dl 50/2017 da quattro a due.
Pertanto, a partire dal 2026, se le unità immobiliari destinate a locazione breve sono anche solo tre, scatta la presunzione di imprenditorialità. Va precisato che il riferimento è all’unità immobiliare e non alle singole stanze; pertanto, un appartamento di cui si affittano più stanze a soggetti diversi e con contratti distinti conterà come una sola unità immobiliare ai fini del limite.
I contribuenti che hanno più immobili, al fine di evitare la presunzione di imprenditorialità, devono valutare soluzioni alternative come i contratti ordinari (“4+4”, ad esempio) oppure per i contratti transitori (fino a 18 mesi), sempre che vi siano le condizioni per questo tipo di contratto.
4. L’esercizio di attività di impresa
Qualora sia superato il limite delle due unità immobiliare e l’attività si intende svolta in forma imprenditoriale, si rendono necessari alcuni adempimenti.
In primo luogo, il contribuente è tenuto ad aprire la partita Iva oppure, nel caso ne possieda giù una, ad aggiungere un nuovo codice attività nonché ad iscriversi nella gestione previdenziale competente, salvo che non risulti già iscritto per lo svolgimento di un’altra attività economica.
Sotto il profilo Iva, il contribuente è obbligato all’emissione della fattura in formato elettronico senza, tuttavia, procedere con l’addebito dell’imposta. La locazione di fabbricati abitativi, infatti, rientra tra le operazioni esenti ai sensi dell’articolo 10, n. 8, del Dpr 633/1972. All’emissione della fattura segue anche l’obbligo di registrazione delle stesse nonché quello dichiarativo. Si ricorda, però, che il soggetto che effettua esclusivamente operazioni esenti può richiedere la dispensa dagli adempimenti Iva ai sensi dell’articolo 36 bis del medesimo decreto, con la conseguente eliminazione dell’obbligo di emissione delle fatture e degli ulteriori adempimenti connessi, quali la registrazione e la presentazione della dichiarazione Iva.
Per quanto riguarda le imposte dirette, il regime della cedolare secca è escluso: si tratta, infatti, di un regime che spetta solo alle persone fisiche che concedono l’immobile in locazione al di fuori dell’esercizio di impresa. Trova, invece, applicazione l’articolo 90 del Tuir, che disciplina la determinazione del reddito derivante dalla locazione di immobili abitativi in regime d’impresa.
La norma prevede la determinazione del reddito imponibile assumendo i ricavi risultanti dai contratti di locazione, ridotti forfettariamente del 15%. È espressamente esclusa, per previsione normativa, la possibilità di dedurre ulteriori costi eventualmente sostenuti dal contribuente.
Non è invece dovuta l’Irap, in quanto le persone fisiche ne sono escluse.
Infine, soprattutto per chi svolge una attività di lavoro dipendente è necessario verificare che l’attività possa essere svolta. Alcuni contratti di lavoro (specie nella pubblica amministrazione) vietano, infatti, il contemporaneo svolgimento dell’attività di lavoro dipendente e di una attività in forma imprenditoriale.
5. La possibilità del regime forfettario
I contribuenti che svolgono l’attività in forma di impresa possono anche valutare l’applicazione del regime forfettario di cui alla legge 190/2014.
Questo regime, infatti, è precluso a coloro si avvalgono di criteri forfettari del reddito ma le circolari 10E del 2016 e 9E del 2019, nell’elencare le attività soggette a criteri forfettari che non consentono l’applicazione del regime forfettario non fanno menzione di quella immobiliare; inoltre, l’allegato 4 alla legge 190/2014 che stabilisce i coefficienti per la determinazione del reddito imponibile, include anche l’attività immobiliare. L’applicazione del regime forfettario comporta la determinazione del reddito imponibile applicando sui ricavi percepiti il coefficiente di redditività dell’86%; su questo reddito si applica l’aliquota del 15 o del 5%. I forfettari non applicano l’Iva ma devono emettere fatture elettroniche; né, in questo caso, può chiedersi la dispensa dagli adempimenti in quando l’operazione posta in essere dai forfettari non è esente.
