1. In sintesi
Con il provvedimento dell’agenzia delle Entrate del 27 febbraio 2026, protocollo n. 71552/2026, sono stati approvati i modelli 730, 730-1, 730-2 per il sostituto d’imposta, 730-2 per il Caf e per il professionista abilitato, 730-3, 730-4, 730-4 integrativo, con le relative istruzioni, oltre alla bolla per la consegna del modello 730-1, relativi alla dichiarazione semplificata agli effetti Irpef che i contribuenti possono utilizzare nel 2026 per i redditi prodotti nel 2025. Dal 30 aprile 2026, l’agenzia delle Entrate ha messo a disposizione il modello 730/2026 precompilato. Significative le novità che interessano le locazioni brevi e la cedolare secca.
2. Modello 730/2026 – Contenuto del quadro B (Redditi dei fabbricati)
Il quadro B del modello 730/2026, relativo ai redditi da fabbricati prodotti nel 2025, è rivolto non solo ai proprietari di fabbricati situati nello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita, ma anche ai titolari di usufrutto o altro diritto reale su fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto fabbricati con attribuzione di rendita, ai possessori di immobili che, secondo le leggi in vigore, non possono essere considerati rurali e, da ultimo, ai soci di società semplici e di società equiparate, che producono reddito di fabbricati.
Nel modello dichiarativo vengono evidenziate 4 categorie principali di immobili:
- quelli che costituiscono abitazioni principale e relative pertinenze (codice utilizzo 1 e 5);
- quelli in parte usati come abitazione principale e in parte locati in regime di libero mercato (codice utilizzo 11, 12);
- quelli non locati, compresi quelli dati in comodato di uso gratuito (codici utilizzo 2, 9, 10, 15)
- quelli locati in regime di tassazione ordinaria (codici utilizzo 3, 4, 8).
Per gli immobili locati è consentita l’opzione per la cedolare secca a colonna 11, solo se nella colonna 2 (utilizzo) sono stati indicati i codici tre, 4,8, 11,12 e 14.
Se il fabbricato è concesso in locazione solo per una parte dell’anno, il canone annuo va indicato in proporzione ai giorni di durata della locazione.
Attenzione
Non producono redditi di fabbricati le costruzioni rurali usate come abitazione che appartengono al possessore o all’affittuario dei terreni ed effettivamente adibiti ad uso agricoli, nonché quelle che servono per espletare le attività agricole, i fabbricati rurali destinati all’agriturismo, gli immobili per i quali si sono rilasciate le licenze per restauro e ristrutturazione edilizia per il solo periodo di validità del provvedimento purché l’immobile non sia utilizzato, gli immobili adibiti a sedi aperte al pubblico di musei e biblioteche dai quali il possessore non ritrae alcun reddito e, da ultimo, le unità immobiliari destinate unicamente all’esercizio del culto.
Onnicomprensività della cedolare secca sulle locazioni immobiliari
La cedolare secca è un’imposta che sostituisce l’Irpef e le relative addizionali regionale e comunale, le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione.
3. Novità per le locazioni immobiliari brevi
Il quadro B del modello 730/2026 (redditi 2025), contiene rilevanti novità in materia di locazioni brevi di fabbricati:
- viene introdotta una nuova aliquota della cedolare secca (26%), con la possibilità di scegliere l’unico immobile per il quale è possibile fruire della cedolare secca al 21% (colonna 11);
- vi è l’obbligo di indicare il Cin nel quadro B (rigo B12);
- è previsto un limite massimo di 4 appartamenti, oltre il quale non si può usare il 730/2026, ma va necessariamente impiegato il modello Redditi PF 2026 perché si configura un reddito di impresa.
4. Regime di tassazione delle locazioni di fabbricati
Si rileva che sia per le locazioni ordinarie o lunghe sia per le locazioni brevi è possibile optare, in alternativa alla tassazione ordinaria, per il regime della cedolare secca con scelta che va effettuata in sede di registrazione del contratto oppure nelle annualità successive. In caso di imposizione ordinaria ai fini Irpef, il canone di locazione confluisce nel reddito complessivo e viene tassato in base agli scaglioni Irpef ordinari e viene tassato l’importo maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il reddito da locazione ridotto forfettariamente del 95% (75% se il fabbricato è situato nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano ovvero 65% se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico ai sensi del Dlgs 22 gennaio 2004, n. 42). Per i contratti a canone concordato la tassazione ordinaria implica la riduzione del 30% del reddito imponibile. Qualora il locatore opti per il regime della cedolare secca, l’aliquota dovuta in caso di opzione per la cedolare secca (10%, 21% e 26%) è differenziata in base a 3 elementi: contratti a canone libero o concordato; locazioni brevi o lunghe; immobile situato in un comune ad alta densità abitativa concesso in locazione a canone concordato oppure immobile locato a canone concordato situato in un comune per il quale è stato deliberato, nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014, lo stato di emergenza a seguito di eventi calamitosi. L’opzione per tale regime di favore può essere esercitata anche per gli immobili di categoria catastale con una superficie fino a 600 m quadri, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente.
a) Cedolare secca sui contratti di locazione lunga a canone libero o concordato
L’aliquota della cedolare secca ammonta al 21% per i contratti disciplinati dal Codice civile o a canone libero. Per le sole locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo e relative pertinenze, è prevista un’aliquota agevolata del 10% solo in caso di stipula di contratti di locazione a canone concordato (o concertato) sulla base di accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini ex articolo 2, comma 3, articolo 5, comma 2 e articolo 8 della legge 431/1998 relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall’articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del Dl 30 dicembre 1988, n. 551, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe con apposite delibere. Si osserva che l’opzione per il regime della cedolare secca si esprime in sede di registrazione del contratto e produce effetti per l’intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca (in ipotesi di proroga, per continuare ad applicare il regime della cedolare secca, occorre comunicare all’agenzia delle Entrate la relativa opzione). A tal fine, nella sezione I del quadro B vanno indicati i dati dell’immobile concesso in locazione e nella casella di colonna 11 “Cedolare secca” va inserito il relativo codice.
b) Cedolare secca sui contratti di locazione breve
Dal 1° giugno 2017 è stata adottata una disciplina fiscale apposita per i singoli contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, situati in Italia, di durata non superiore a i 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. I contratti possono essere stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore o comodatario) e conduttore oppure con l’intervento di soggetti che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare o anche tramite portali on-line. Si fa presente che il contratto di locazione breve può avere ad oggetto non solo il servizio principale di messa a disposizione dell’immobile abitativo, ma anche la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali e altri servizi accessori quali la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata. La cedolare secca è prevista nella misura del 26%, ferma restando la facoltà di applicare l’aliquota del 21% a una sola unità immobiliare scelta dal contribuente in dichiarazione dei redditi. Lo stesso regime fiscale si applica anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso, stipulati nelle medesime forme e conclusi dal comodatario per il godimento dell’immobile da parte di terzi e il reddito derivante dalla sublocazione o dalla locazione del comodatario va tassato nell’anno in cui il corrispettivo è percepito senza tener conto di quando effettivamente il soggiorno ha avuto luogo. Se i contratti di locazione breve sono stati conclusi con l’intervento di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, i canoni di locazione sono assoggettati ad una ritenuta d’acconto del 21% qualora tali soggetti intervengano anche nel pagamento o incassino i canoni derivanti dai contratti di locazione breve. La ritenuta, effettuata nel momento in cui l’intermediario riversa le somme al locatore, si applica sull’importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve, con esclusione di eventuali penali o caparre o depositi cauzionali che rappresentano somme di denaro diverse ed ulteriori rispetto al corrispettivo. Infine, se vi sono più comproprietari dell’immobile locato per non più di 30 giorni e il contratto viene stipulato da parte di uno solo, la ritenuta dell’intermediario è scomputata dal solo contraente e la tassazione del canone locazione avviene in capo a tutti comproprietari.
Attenzione
Dal 2021 l’attività di locazione breve si intende svolta nell’esercizio di attività di impresa se sono destinati alla locazione breve più di 4 appartamenti e, pertanto, il relativo reddito non può essere dichiarato nel modello 730, ma nel modello Redditi Persone fisiche (va detto che il Comune di Venezia può autonomamente individuare i limiti massimi e i presupposti per la destinazione degli immobili residenziali ad attività di locazione breve).
c) Cedolare secca sui contratti di natura transitoria
L’aliquota ridotta del 10% della cedolare secca si applica anche ai contratti transitori da 1 a 18 mesi, a condizione che si tratti di un contratto di locazione a canone concordato relativo ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative o in comuni ad alta tensione abitativa. In caso di utilizzo dell’aliquota agevolata al 10%, occorre indicare il codice 8 nella colonna 2 dei righi da B1 a B5.
5. Esempio locazione breve n. 1
Giovanni Parino, lavoratore dipendente, nel 2025 ha percepito un reddito da locazione breve per 30 giorni dal 1° luglio 2025 al 30 luglio 2025 relativo ad un unico immobile posseduto al 100% per tutto l’anno. Ha espresso l’opzione per la cedolare secca (21%). Il corrispettivo lordo è di euro 2.000.
Come si compila il quadro B del 730/2026?
Nel quadro B, sezione I, del modello 730/2026, a colonna 2 (utilizzo) si indica il valore 3, a colonna 3 (giorni) 30, a colonna 4 (percentuale possesso) 100, a colonna 5 (codice canone) 3, a colonna 6 (canone di locazione) 2.000, a colonna 11 (cedolare secca) 2.
6. Esempio locazione breve n. 2
Maria Savi, lavoratrice dipendente, nel 2025 ha percepito redditi da locazione breve per 30 giorni complessivi (dal 1° luglio 2025 al 15 luglio 2025 e dal 3 agosto 2025 al 18 agosto 2025 per due contratti relativi ad un unico immobile posseduto al 100% per tutto l’anno. Ha espresso l’opzione per la cedolare secca (26%) per un totale di euro 1.400. Come si compila il quadro B del 730/2026?
Nel quadro B, sezione I, del modello 730/2026, a colonna 2 (utilizzo) si indica il valore 3, a colonna 3 (giorni) 30, a colonna 4 (percentuale possesso) 100, a colonna 5 (codice canone) 3, a colonna 6 (canone di locazione) 1.400, a colonna 11 (cedolare secca) 3.
7. Esempio locazione breve n. 3
Saverio Bassi, lavoratore dipendente, nel 2025 ha percepito redditi da locazione breve per 15 giorni complessivi (dal 24 dicembre 2025 al 7 gennaio 2026) per un contratto relativo ad un unico immobile posseduto al 100% per tutto l’anno. Ha espresso l’opzione per la cedolare secca (21%) per un totale di euro 1.500 (800 nel 2025 e 700 nel 2026). Come si compila il quadro B del 730/2026?
I giorni totali sono 15 ma nel 2025 rilevano solo 8 giorni da imputare al 2025 per un importo di euro 800.
Nel quadro B, sezione I, del modello 730/2026, a colonna 2 (utilizzo) si indica il valore 3, a colonna 3 (giorni) 8, a colonna 4 (percentuale possesso) 100, a colonna 5 (codice canone) 3, a colonna 6 (canone di locazione) 800, a colonna 11 (cedolare secca) 2.
8. Esempio locazione lunga n. 4
Emilia Belli, pensionata, nel 2025 ha percepito redditi da locazione ordinaria di immobile a uso abitativo in regime di libero mercato per tutto l’anno per euro 10.000 lordi. L’immobile è posseduto al 100% per tutto l’anno. Non ha optato per la cedolare secca. Come si compila il quadro B del 730/2026?
Il canone va indicato al 95% (tassazione ordinaria).
Nel quadro B, sezione I, del modello 730/2026, a colonna 2 (utilizzo) si indica il valore 3, a colonna 3 (giorni) 365, a colonna 4 (percentuale possesso) 100, a colonna 5 (codice canone) 1, a colonna 6 (canone di locazione) 9.500.
