Superbonus del 110%, le Entrate al lavoro sui loft

I numerosi dubbi sulle unità immobiliari dotate di «funzionalità autonome» e accesso diretto stanno provocando nell’agenzia delle Entrate una riflessione che potrebbe dar vita a un provvedimento chiarificatore. Il tema è stato affrontato in un webinar organizzato da Enea, dove gli interventi dei relatori e le domande di chi assisteva hanno consentito di chiarire anche altri aspetti. La discussione sugli accessi diretti, recentemente definiti dalla legge 126/2020 di conversione del Dl 104/2020, è stata aperta dal responsabile del settore consulenza delle Entrate, Patrizia Claps che ha dato le coordinate da cui muoversi per un intervento in vista. Sono sette i casi certamente classificabili come “accesso autonomo”, in base alle nuove regole. Il primo è quello dell’accesso attraverso una strada privata, in multiproprietà o tramite un terreno di utilizzo comune, come un pascolo. Il secondo è quello del classico comprensorio di villette a schiera, con ingressi attraverso una corte di proprietà comune.  Ancora, c’è l’ingresso che affaccia su un cortile o giardino di proprietà comune tra più soggetti: anche in questa situazione, l’accesso è autonomo.

Il quarto caso indicato dalle Entrate è uno dei più semplici. Si tratta di un accesso singolo su strada pubblica o attraverso un cortile o passaggio comune che affacci su strada pubblica.

Ci sono, poi, le villette bifamiliari, tipicamente unite da un giardino comune che poi affaccia sulla strada: anche in questa situazione l’ingresso si considera autonomo. Ed è autonomo anche in caso di cortile comune in una villetta bifamiliare. L’ultimo caso, invece, era decisamente più controverso: quello dell’accesso da strada privata gravata da servitù di passaggio, a servizio dell’immobile che vuole richiedere il superbonus.

Insomma, l’intenzione delle Entrate è di allargare al massimo, considerando autonomi tutti quegli accessi nei quali tra l’immobile e la strada pubblica ci siano parti comuni o altri elementi, come giardini e strade private.

«Cappotto» per l’unità

Su un altro aspetto fondamentale è intervenuto ancora Domenico Prisinzano dell’Enea. Proprio nelle unità immobiliari con funzionalità e accesso autonomo è infatti possibile effettuare gli interventi «trainanti», quindi anche il “cappotto” termico. Ma come coibentare quel 25% della superficie disperdente lorda in questo caso?

«Se quell’unità è unifamiliare - ha risposto Prisinzano -, il 25% si calcola sulla superficie complessiva disperdente. Se sono villette a schiera nessun problema, ma se è all’interno di un condominio bisogna vedere se si può fare un cappotto in un angolo della facciata. Bisogna considerare la situazione specifica e osservare tutte le procedure e i requisiti». Senza contare che è abbastanza utopico che il condominio autorizzi in facciata un intervento del genere, chiaramente lesivo del decoro architettonico. La strada sembra quindi essere quella del cappotto “interno”.

Parti comuni

Alla questione della negazione del superbonus a interventi su parti comuni di edifici con più unità immobiliari ma unico proprietario ha risposto Patrizia Claps, di fatto ricalcando il ragionamento già espresso dall’Agenzia. «L’articolo 119, comma 9, è espressamente dedicato ai soggetti cui spetta e alla lettera a) cita i condomìni e le persone fisiche, le Onlus, le Ats, gli Iacp e le associazioni sportive dilettantistiche. In questo contesto il riferimento al condominio porta a considerare come coerente l’ipotesi che il superbonus sia appunto limitato agli edifici in condominio: diversamente dalla altre norme sinora emanate per riqualificazioni energetiche il condominio non era citato in maniera espressa, quindi le Entrate hanno dato una interpretazione legata alle parti comuni di un condominio, inteso in senso lato, cioè (unità distintamente accatastate di proprietà più soggetti».

Catasto termico regionale

L'impianto termico nuovo per avere il superbonus va iscritto al catasto termico regionale? Alla questione ha risposto Domenico Prisinzano, specificando che la mancata registrazione è passibile di sanzione amministrativa e, di conseguenza, questo non preclude il diritto al 110% anche perché è facilmente sanabile ex post.