Affitti commerciali, nuovo tax credit trasferibile e ammesso per attività miste

Bonus locazioni commerciali più equilibrato dopo il Dl Rilancio. La nuova norma riscrive le regole del credito d’imposta previsto per l’uso di immobili “non abitativi”, rivedendo molti aspetti con una logica più razionale rispetto all’articolo 65 del Dl 18/2020 “cura Italia”. L’applicazione delle nuove regole anche allo scorso mese di marzo consentirà a molti di rivalutare la propria posizione e monetizzare ex post uno sconto fiscale che potrebbe essere significativo. Inoltre, le nuove regole non pregiudicano quanto eventualmente già maturato con le regole del “cura Italia”.

Vincoli più stringenti
Il nuovo credito d’imposta riguarda in primis i soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione. Per i quali viene introdotta una nuova soglia da monitorare: l’accesso al bonus è condizionato al fatto che i ricavi o compensi conseguiti nel periodo precedente a quello in corso alla data di entrata in vigore del decreto (cioè il 2019) non siano superiori a 5 milioni di euro. Le strutture alberghiere (definizione “non felice”), invece, possono fruire del credito a prescindere dai volumi dell’anno precedente.

Il credito è accessibile anche agli enti non commerciali, per gli immobili non abitativi destinati alle attività istituzionali. Invece il bonus disciplinato dal Dl 18/20 riguardava solo gli esercenti attività d’impresa ed era condizionato al fatto che l’attività non rientrasse tra quelle “necessarie” di cui agli allegati 1 e 2 del Dpcm dell’11 marzo scorso.

L’accesso al credito è vincolato anche al fatto che i soggetti esercenti un’attività economica (non gli enti non commerciali), nel mese di riferimento, abbiano avuto una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del periodo precedente. Per la definizione di “fatturato o corrispettivi” si rimanda ai chiarimenti della circolare 9/E/2020, in merito alla sospensione dei versamenti fiscali e previdenziali di aprile e maggio. Considerato che il credito d’imposta è riconosciuto per i mesi di marzo, aprile e maggio, la verifica andrà fatta su ciascuna mensilità. Per le strutture turistico recettive con attività solo stagionale il credito compete invece per i mesi di aprile, maggio e giugno. Ricordiamo che il presupposto per accedervi è che il canone sia stato corrisposto (altrimenti il bonus è “congelato” fino all’effettivo pagamento).

Regole più chiare
Il nuovo approccio risolve il problema della fruibilità del credito per marzo in presenza di attività miste: un problema che si poneva con le regole tracciate dal Dl 18/2020. Sono frequenti, infatti, i casi in cui si svolgono diverse attività negli stessi locali, rientranti o no
negli allegati 1 e 2 del Dpcm dell’11 marzo. Il caso classico è il bar con l’annessa tabaccheria. Ora, in virtù delle disposizioni del Dl Rilancio, per accedere al bonus anche questi soggetti devono solo riscontrare se esiste o meno il calo dei ricavi nei limiti previsti.

Il credito spetta se l’immobile utilizzato è “non abitativo” e a prescindere dal tipo di contratto. O, meglio, la natura del contratto determina la misura del bonus spettante:
● il credito d’imposta è pari al 60% del canone mensile nei casi di locazione immobiliare classica, leasing e concessione;
● mentre è al 30% in presenza di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda. Gli immobili devono essere destinati allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico, o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo. Diventa quindi irrilevante la classificazione catastale dell’immobile (C/1) prima prevista.

Un’altra novità interessante è che il credito d’imposta, oltre a poter essere speso in compensazione, può anche essere ceduto al locatore (o eventualmente al concedente) a fronte di uno sconto sul canone dovuto.
Le modalità con cui procedere saranno individuate da un provvedimento attuativo che dovrà essere emanato dal direttore dell’agenzia delle Entrate entro 20 giorni dall’entrata in vigore del decreto.

I punti chiave

I destinatari
Il nuovo bonus interessa gli esercenti attività d’impresa, arte o professione, con ricavi o compensi fino a 5 milioni di euro nell’anno precedente. Beneficiari anche le strutture alberghiere (senza limite al volume dei ricavi) e gli enti non commerciali (per gli immobili non abitativi destinati alle attività istituzionali).

Il credito
Il credito d’imposta è al 60% del canone mensile di affitto, leasing o concessione di immobili a uso non abitativo destinati ad attività d’impresa, agricola, di interesse turistico o di lavoro autonomo. È al 30% per contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda con almeno un immobile per l’attività.

I requisiti
Il bonus si calcola sull’importo versato nel 2020 per i mesi di marzo, aprile e maggio. Quindi occorre aver pagato il canone. Se esercenti un’attività economica, gli interessati devono aver subìto un calo del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50% nel mese di riferimento, rispetto allo stesso mese del 2019.

Gli utilizzi
Il credito si può usare in compensazione e non concorre alla formazione del reddito ai fini delle imposte sui redditi e dell’Irap. Può essere ceduto al locatore o concedente, a fronte di uno sconto sul canone da versare. Le modalità di cessione sono demandate a un prossimo provvedimento delle Entrate.