Fabbricati rurali, per l’estromissione agevolata la detrazione Iva fa la differenza

Scade il 31 maggio la possibilità di estromissione agevolata degli immobili strumentali per le ditte individuali. La manovra 2023 (articolo 1, comma 106, della legge 197/2022) ha, infatti, riaperto dal 1° gennaio al 31 maggio di quest’anno la facoltà per le ditte individuali di procedere con l’estromissione dei fabbricati utilizzati nello svolgimento della propria attività La norma ricalca quanto già disposto dalla precedente estromissione agevolata contenuta nel comma 121 della legge di Bilancio per l’anno 2016 (legge 208/2015) e pertanto possono fruire della agevolazione gli imprenditori individuali che al 31 ottobre 2022 risultavano proprietari di immobili strumentali per destinazione o per natura.

L’imposta sostitutiva, pari all’8% o al 10,5% in caso di società di comodo, da calcolarsi secondo le stesse regole previste per le assegnazioni e trasformazioni agevolate, dovrà essere versata in due rate di pari importo rispettivamente entro il 30 novembre 2023 e entro il 30 giugno 2024 e così facendo l’immobile si considererà estromesso dal primo gennaio 2023.

Attraverso l’estromissione l’immobile non viene trasferito, ma semplicemente esce dalla sfera dell’impresa individuale per rientrare tra i beni personali. Per tale ragione non è necessario un atto notarile, ma è sufficiente che l’imprenditore esprima la propria volontà di estromettere l’immobile attraverso il proprio comportamento concludente, dandone anche indicazione nella dichiarazione dei redditi e provveda, inoltre, ad emettere una fattura per la destinazione del bene a finalità estranea allo svolgimento dell’attività di impresa, secondo le stesse modalità previste per l’assegnazione dei beni. L’estromissione, infatti, è equiparata a una cessione di beni, come disposto dall’articolo 2, comma 5, del Dpr 633/1972.

Per tali ragioni, come chiarito anche dall’agenzia delle Entrate in occasione delle precedenti norme di estromissione agevolata (circolare 26/E del 1° giugno 2016), la fattura di estromissione dovrà essere assoggettata a Iva in tutti quei casi in cui al momento dell’acquisto o della costruzione è stata operata la detrazione dell’Iva in base all’articolo 19 del Dpr 633/1972. Al contrario, se non è stata operata la detrazione al momento dell’acquisto, allora l’estromissione non sarà rilevante ai fini Iva e potrà essere emesso un documento contabile fuori dal campo di applicazione dell’imposta.

Nel caso dei fabbricati rurali, è comune che gli stessi siano trasferiti unitamente al terreno agricolo di cui sono pertinenziali, ma la cessione di terreni agricoli non è operazione rilevante ai fini Iva ed è assoggettata ad imposta di registro, ipotecaria e catastale. In tale ipotesi, al momento dell’estromissione del solo fabbricato rurale strumentale dalla sfera dell’impresa individuale, dovrà essere emesso un documento non rilevante ai fini Iva e non dovrà essere versata l’imposta sul valore aggiunto al momento dell’estromissione.

Al contrario, nel caso di fabbricati rurali strumentali costruiti dall’impresa agricola per i quali è stata detratta l’Iva al momento della costruzione, l’estromissione sarà operazione rilevante e dovrà essere emessa fattura con applicazione di Iva ordinaria, oppure si può decidere optare per l’esenzione se non costruito da meno di cinque anni in base all’articolo 10, punto 8 ter, del decreto Iva.

Inoltre, se sono state eseguite spese di costruzione o incrementative con Iva detratta, questa deve essere riversata nella misura di un decimo per il numero degli anni mancanti al compimento del decennio dal momento di sostenimento della spesa.

La fattura elettronica di estromissione dovrà riportare i dati dell’imprenditore individuale sia come cedente, che come cessionario e dovrà essere prodotta utilizzando il codice TD27, destinato alle fatture per autoconsumo.