Immobili invenduti e commesse: le valutazioni di fine 2026 per le imprese edili

Le rimanenze dell'impresa edile possono comprendere fattispecie assoggettate a regole fiscali differenti. Gli immobili realizzati in proprio e destinati alla vendita costituiscono beni merce, da valutare a costi specifici ai sensi dell'articolo 92 del Tuir; le opere realizzate per un committente, invece, rientrano tra i lavori in corso su ordinazione, cui si applicano l'articolo 92, comma 6, oppure l'articolo 93, in relazione alla durata contrattuale.

Il D.Lgs. 13 dicembre 2024, n. 192, ha ridotto la divergenza tra valutazioni civilistiche e fiscali delle commesse, riconoscendo, al ricorrere delle condizioni previste, il metodo adottato in bilancio. La novità opera dal periodo d'imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2023; per le commesse già in esecuzione alla chiusura di tale periodo, invece, continuano a trovare applicazione le disposizioni previgenti.

L'articolo 92, comma 1, del Tuir disciplina la partecipazione al reddito delle variazioni delle rimanenze finali rispetto alle esistenze iniziali. Per i beni fungibili operano i criteri di raggruppamento in categorie omogenee e di determinazione del valore minimo fiscale; per i beni infungibili, quali i singoli immobili merce, assume invece rilievo il costo specificamente riferibile a ciascun bene.

L'articolo 92, comma 5, riconosce, alle condizioni ivi stabilite, la valutazione al minor valore normale medio dell'ultimo mese dell'esercizio, ma richiama i commi 2, 3 e 4, non il comma 1. Da tale formulazione l'Agenzia delle entrate ha desunto l'irrilevanza fiscale delle svalutazioni delle rimanenze valutate a costi specifici (risoluzione 78/E/2013; circolare 10/E/2014, paragrafo 6.2). L'interpretazione è stata condivisa dalla Cassazione (sentenza n. 10773/2023), a fronte della diversa impostazione sostenuta dalla norma di comportamento AIDC n. 168/2007.

Quanto ai lavori su ordinazione, l'articolo 92, comma 6, stabilisce il criterio del costo per le opere e i servizi cui non si applica l'articolo 93, riconoscendo altresì, dopo la modifica del 2024, il metodo della percentuale di completamento quando correttamente adottato in bilancio.

Per le commesse di durata ultrannuale, l'articolo 93, comma 2, prevede invece la valutazione sulla base dei corrispettivi pattuiti, tenendo conto, per la parte coperta da stati di avanzamento, dei corrispettivi liquidati. Il nuovo articolo 93, comma 6, consente di applicare anche fiscalmente la valutazione al costo, con imputazione dei corrispettivi all'esercizio di consegna delle opere o ultimazione dei servizi e delle forniture, purché il metodo della commessa completata sia utilizzato in bilancio in conformità ai corretti principi contabili.

L'articolo 13, commi 1 e 3, del D.Lgs. 192/2024 delimita rispettivamente la decorrenza della nuova disciplina e la salvaguardia del regime previgente per le commesse già in corso al 31 dicembre 2023.

Si ipotizzi la seguente situazione. Alfa Costruzioni Srl, con esercizio coincidente con l'anno solare, redige il bilancio secondo i principi contabili nazionali e determina l'Irap ai sensi dell'articolo 5 del D.Lgs. 446/1997. Al 31 dicembre 2026 presenta le seguenti fattispecie:

Per semplicità, si suppone che i costi stimati non siano stati modificati, che non vi siano maggiorazioni di prezzo né SAL definitivamente liquidati dal committente e che gli importi indicati siano integralmente riferibili alle singole commesse. Si assume altresì, per l'esempio, che al completamento siano confermati corrispettivi e costi preventivati.

L'immobile merce di cui al punto 1) costituisce un bene infungibile valutato a costo specifico. La riduzione del valore contabile da 280.000 a 220.000 euro determina una svalutazione di 60.000 euro che, secondo l'orientamento dell'Amministrazione finanziaria confermato dalla Cassazione, non è deducibile ai fini Ires nell'esercizio di iscrizione.

Nel modello Redditi 2027 occorre pertanto operare una variazione in aumento di 60.000 euro, mantenendo un valore fiscale dell'immobile pari a 280.000 euro.

La differenza tra valore contabile e fiscale è temporanea: ove sussistano i presupposti per il recupero previsti dai principi contabili, dovranno essere rilevate imposte anticipate Ires, pari, applicando l'aliquota del 24%, a 14.400 euro. La loro iscrizione richiede comunque la verifica della ragionevole certezza del futuro recupero.

Nel 2027, ipotizzando la vendita per 240.000 euro, il margine contabile dell'operazione sarà pari a 20.000 euro, tenendo conto del valore di carico di 220.000 euro; ai fini Ires, invece, il ricavo dovrà essere confrontato con il costo fiscalmente riconosciuto di 280.000 euro, con un risultato negativo di 40.000 euro.

La differenza di 60.000 euro comporterà una variazione in diminuzione nel modello Redditi 2028 e il conseguente riassorbimento delle imposte anticipate, se precedentemente iscritte.

Per l'Irap la soluzione deve essere formulata con maggiore cautela. Per i soggetti cui si applica l'articolo 5 del D.Lgs. 446/1997, si ritiene in dottrina che la svalutazione del magazzino possa concorrere alla determinazione del valore della produzione netta, purché sorretta da elementi certi e oggettivi; manca tuttavia una conferma ufficiale specifica.

In ogni caso, merita di essere evidenziato che la mera esistenza di una perizia non esonera dalla verifica della fondatezza della stima e della corretta rilevazione contabile.

Con riferimento, invece, alla commessa di cui al punto 2), già in corso al 31 dicembre 2023, deve essere ricordato che l'articolo 13, comma 3, del D.Lgs. 192/2024 impone in questi casi di continuare ad applicare la disciplina fiscale previgente.

Il criterio del costo adottato in bilancio non può quindi essere esteso automaticamente alla determinazione del reddito imponibile: ai fini Ires occorre valorizzare i lavori secondo i corrispettivi pattuiti, proporzionalmente all'avanzamento, ferme le regole sui SAL.

Un esempio potrà far meglio comprendere quanto finora esposto. Al 31 dicembre 2025 i costi sostenuti rappresentano il 60% dei costi complessivi stimati (1.152.000 su 1.920.000 euro): la rimanenza fiscale è quindi pari a 1.440.000 euro, contro un valore contabile di 1.152.000 euro. Al 31 dicembre 2026 l'avanzamento sale all'80% (1.536.000 su 1.920.000 euro): la rimanenza fiscale diviene pari a 1.920.000 euro, contro un valore contabile di 1.536.000 euro.

La differenza cumulata tra valore fiscale e contabile passa così da 288.000 euro al 31 dicembre 2025 a 384.000 euro al 31 dicembre 2026. Ne consegue che la variazione in aumento di competenza del 2026 è pari a 96.000 euro, non a 384.000 euro: quest'ultimo importo rappresenta infatti la differenza complessiva maturata fino alla chiusura dell'esercizio.

A fronte dell'anticipazione dell'imponibile Ires, la differenza temporanea deducibile cumulata di 384.000 euro determina, alle condizioni di recuperabilità richieste dai principi contabili, imposte anticipate per 92.160 euro, calcolate al 24%. L'incremento riferibile al 2026 è pari a 23.040 euro; il residuo di 69.120 euro corrisponde alla differenza cumulata formatasi negli esercizi precedenti, nell'ipotesi che sia stata correttamente rilevata.

Al completamento nel 2027, assumendo l'integrale realizzazione dei corrispettivi e dei costi previsti e l'assenza di SAL definitivamente liquidati negli esercizi precedenti, il margine civilistico complessivo della commessa sarà pari a 480.000 euro. Ai fini fiscali, tuttavia, 384.000 euro di tale margine risulteranno già assoggettati a imposizione attraverso le maggiori valutazioni delle rimanenze; nel modello Redditi 2028 occorrerà quindi una variazione in diminuzione di 384.000 euro, con riassorbimento delle relative imposte anticipate.

Ai fini Irap, per Alfa Costruzioni Srl, la valutazione segue invece il conto economico. La differenza tra valore fiscale Ires e valore civilistico non genera, di per sé, una corrispondente variazione Irap, né una fiscalità anticipata Irap riferita a tale disallineamento.

Da ultimo, per la commessa iniziata nel 2025 di cui al punto 3) trova applicazione l'articolo 93, comma 6, del Tuir, nella formulazione introdotta dal D.Lgs. 192/2024. Poiché si assume che il metodo della commessa completata sia correttamente applicato in bilancio secondo l'OIC 23, il costo cumulato di 900.000 euro al 31 dicembre 2026 costituisce anche il valore fiscale delle rimanenze: non si determinano, per tale motivo, variazioni in dichiarazione né differenze temporanee Ires.

Con il previgente criterio dei corrispettivi pattuiti, l'avanzamento del 75% (900.000 su 1.200.000 euro) avrebbe invece condotto a un valore fiscale di 1.125.000 euro, anticipando un margine di 225.000 euro. Il nuovo regime consente di evitare tale disallineamento, ma non attribuisce all'impresa una scelta fiscale autonoma: occorre che la valutazione al costo sia effettivamente giustificata e documentata sul piano contabile.

Alla consegna prevista nel 2027, se le stime saranno confermate, il margine complessivo di 300.000 euro concorrerà al risultato dell'esercizio e, in assenza di altre differenze, al reddito imponibile Ires.

Anche ai fini Irap la commessa rileva sulla base delle risultanze del conto economico.

La disciplina applicabile alle rimanenze dell'impresa edile dipende innanzitutto dalla corretta qualificazione dei beni e dei lavori in corso, nonché, per questi ultimi, dalla data di avvio della commessa.

Le svalutazioni degli immobili merce valutati a costi specifici restano, secondo l'orientamento amministrativo e giurisprudenziale richiamato, fiscalmente irrilevanti ai fini Ires fino al realizzo; per le commesse ultrannuali in corso al 31 dicembre 2023 permane il doppio binario, mentre per quelle successive il criterio contabile correttamente adottato può assumere rilievo anche ai fini fiscali.

La chiusura del 2026 richiede pertanto una riconciliazione analitica per singola commessa e per singolo immobile, distinguendo il disallineamento cumulato dalla variazione di competenza dell'esercizio e verificando separatamente le conseguenze Ires e Irap.