La vendita dell’immobile da demolire non è cessione d’area edificabile

L'agenzia delle Entrate non può riqualificare la cessione dell'immobile da demolire in cessione di area edificabile: la norma individua tassativamente le ipotesi da assoggettare ad imposizione e non consente alcuna interpretazione. Ad affermarlo è la Corte di cassazione con la sentenza n. 5088 depositata ieri.

Una contribuente cedeva ad una società immobiliare un edificio vetusto adibito a propria abitazione. Secondo l'accordo, il pagamento doveva avvenire con la permuta di due appartamenti che l'acquirente avrebbe realizzato dalla demolizione e ricostruzione dell'immobile. L'Ufficio riqualificava il trasferimento come cessione di terreno edificabile perché era chiaro l'intento di abbattere l'immobile e quindi il “corrispettivo” pattuito individuava la capacità edificatoria dell'area. Da qui la tassazione della plusvalenza per cessione di terreno edificabile ex articolo 67 del Tuir.

La contribuente impugnava il provvedimento rilevando che oggetto della cessione era un fabbricato e non un'area. La Ctp respingeva il gravame, ma la decisione veniva riformata in appello. L'Agenzia ricorreva così in Cassazione, lamentando, in sintesi, l'errata interpretazione della norma.

I giudici di legittimità hanno rilevato la necessità di un preliminare esame dell'articolo 67 del Tuir, ossia se sia possibile considerare la vendita di area già edificata quale cessione di terreno a fronte di una riqualificazione presuntiva dell'amministrazione.

Secondo la Cassazione, la norma è stata modificata con la legge 413/91 assoggettando a tassazione la plusvalenza di terreni divenuti edificabili. Ciò che rileva, quindi, è la destinazione edificatoria originariamente conferita all'area “non edificata” e non quella ripristinata, conseguente all'intervento eseguito sull'area “già edificata”. Perciò la demolizione e successiva ricostruzione eseguita dal nuovo acquirente, sebbene con consistente ampliamento della volumetria, non autorizza l'Ufficio ad una riqualificazione dell'oggetto della cessione: la realizzazione, infatti, è futura rispetto alla compravendita, poiché si tratta di opere rimesse alla potestà di un soggetto diverso da chi deve subire la tassazione. L'articolo 67 del Tuir, secondo i giudici, non attribuisce alcuna rilevanza all'intenzione delle parti ovvero ai motivi che hanno giustificato l'accordo di cessione. La Suprema corte precisa altresì che si tratta di una norma eccezionale che non ammette interpretazione analogica.

Sono stati così affermati i seguenti principi:

la distinzione fra edificato e non ancora edificato è alternativa e non ammette terze soluzioni;

la cessione di un edificio non può essere riqualificata quale cessione del terreno edificabile neppure se l'edificio non assorbe integralmente la volumetria del lotto su cui insiste;

la pattuizione di demolire e ricostruire, anche con ampliamento di volumetria, non si può riqualificare come cessione di terreno edificabile;

il potere generale dell'amministrazione di riqualificare un negozio giuridico in ragione dell'operazione economica sottesa trova un limite nell'indicazione di carattere tassativo del legislatore, che nella specie ha previsto due regimi fiscali differenti per la cessione di edifici e di terreni edificabili.

Cassazione, sentenza 5088/2019