La responsabilità del notaio si amplia, ma il tempo per farla valere si accorcia. Se da un lato, infatti, la Cassazione dilata il perimetro della responsabilità civile del professionista, dall’altra il legislatore, con due interventi in tre anni, ne contrae l’estensione temporale. È il nuovo equilibrio emerso durante il convegno che si è tenuto lo scorso 1°0 ottobre a Roma, promosso da Federnotai insieme allo Studio legale Ferraro Giove & Associati (FGA). Al centro del confronto, la nuova disciplina introdotta dall’articolo 9 del decreto legge 100/2026, che mantiene per la responsabilità del notaio il termine ordinario di dieci anni dalla conoscibilità del danno ma introduce un limite massimo di quindici anni dal compimento della prestazione.
Una novità che incide concretamente sulla cosiddetta coda lunga del rischio notarile. I dati AON presentati da Luca Soro parlano chiaro: su 12.583 sinistri, 1.726 sono stati denunciati oltre dieci anni dopo la prestazione e 672 oltre i quindici anni. Alcune richieste sono arrivate addirittura a distanza di venti o trent’anni, una persino dopo quaranta. In crescita, in particolare, i sinistri urbanistici, spinti anche dai bonus edilizi (11,37% di richieste ma 3,64% di sinistri liquidati).
Il nuovo limite temporale non significa però una riduzione della responsabilità del professionista. Al contrario, negli ultimi vent’anni i doveri del notaio si sono progressivamente ampliati. Come ha ricordato il presidente di Federnotai, Massimo Saraceno, si è passati dal dovere di consigliare le parti a quello di metterle in guardia dai rischi dell’operazione, fino ad arrivare, nei casi più gravi, al dovere di non procedere con l’atto. Un’evoluzione che può riguardare anche la tutela di soggetti terzi.
Sul fronte della prescrizione si delinea così un doppio regime. L’art. 8 della legge 49/2023 fa decorrere il termine dal compimento della prestazione nei rapporti con i cosiddetti committenti forti, come banche, assicurazioni e pubbliche amministrazioni. Per gli altri rapporti, l’art. 9 del Dl 100/2026 smentisce questa lettura, mantiene la prescrizione decennale dalla conoscibilità del danno, aggiungendo il limite dei quindici anni dalla prestazione. Resta aperta la questione degli atti anteriori al 12 giugno 2026: Federnotai aveva formulato la proposta di far decorrere per questi il termine quindicennale dall’entrata in vigore della nuova disciplina, ma non vi è stato lo spazio politico per il suo accoglimento.
Un altro fronte è quello della responsabilità verso i terzi. Per Flavia Buratta (FGA), il notaio non è un “veggente”, ma davanti a gravi anomalie deve rifiutare l’atto. La questione è fino a dove possa arrivare il dovere di controllo senza trasformarsi in un obbligo di prevedere ogni possibile conseguenza futura. Particolarmente rilevante, poi, il capitolo delle irregolarità urbanistiche. Fabiana Peruzzi (FGA) ha evidenziato come il contenzioso si sia spostato dalla nullità dell’atto alla responsabilità del rogante. Il notaio non deve sostituirsi al tecnico nella verifica della conformità urbanistica, ma deve segnalare le anomalie che emergono dalla documentazione e informare tempestivamente le parti. Infine, le clausole di esonero. Alla luce della Cassazione (n. 14561/2026) ha spiegato Maurizio Gugliotta (FGA), la dispensa dalle visure può essere efficace solo se risponde a un interesse concreto delle parti, è concordata e viene resa nota prima della firma. Non può diventare una clausola per trasferire sul cliente il rischio dell’attività notarile.
In chiusura presentata la convenzione tra Federnotai e lo Studio legale FGA, pensata per offrire agli associati un supporto qualificato sulle questioni legate alla responsabilità professionale. L’accordo prevede attività di assistenza e consulenza legale, per affiancare i notai nella problematiche che possono emergere nell’esercizio della professione.
* Presidente Federnotai
