Superbonus anche con abusi sanabili solo con il sì del municipio

Gli abusi edilizi sanabili non sono un ostacolo al superbonus ma occorre l’attestazione del Comune sull’avvenuta regolarizzazione. Questa una delle conclusioni della Dre Lazio nella risposta 913 - 1774/2021 all’interpello di un contribuente.

Il contribuente (una società) rappresentava la situazione di un condominio che si componeva di due edifici con un unico codice fiscale, denominati “A” e “B”, con la stessa consistenza geometrica e completamente indipendenti l’uno dall’altro, a eccezione di parti comuni come l’ingresso carrabile e il cortile. L’ipotesi era quella di realizzare interventi di super ecobonus e super sismabonus.

Tra i quesiti il contribuente chiedeva se, a fronte della presenza di eventuali irregolarità edilizie consistenti in un aumento di cubatura che aveva generato un aumento di facciata nell’edificio “B”, e di difformità tecniche presenti nei singoli appartamenti, fosse possibile fruire delle detrazioni fiscali per tutta la residuale porzione di facciata e per i lavori da eseguirsi su parti comuni esterne.

Nella risposta fornita dall'Agenzia delle Entrate (confermando le precedenti circolari n. 7/2018 e n. 13/2019) si evidenziavano due princìpi:

1) si possono distinguere “in relazione all’eventuale decadenza dal beneficio, due situazioni, la prima con la realizzazione di opere edilizie non rientranti nella corretta categoria di intervento per le quali sarebbe stato necessario un titolo abilitativo diverso da quello in possesso, come opere soggette a concessione edilizia erroneamente considerate in una denuncia d’inizio di attività ma, tuttavia, conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi; questo caso non può essere considerato motivo di decadenza dai benefici fiscali, purché il richiedente metta in atto il procedimento di sanatoria previsto dalle normative vigenti;

2) la realizzazione di opere difformi dal titolo abilitativo e in contrasto con gli strumenti urbanistici e i regolamenti edilizi. Questo caso comporta la decadenza dai benefici fiscali in quanto si tratta di opere non sanabili ai sensi della vigente normativa (Circolare 24.02.1998 n. 57, paragrafo 7).

Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce pertanto violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

L'agenzia delle Entrate conclude affermando quindi che solo qualora le autorità comunali attestino che per effetto della “fiscalizzazione dell’abuso edilizio” disciplinato dall’articolo 34, comma 2, del Dpr 380/2001, possa considerarsi “sanato” l’illecito edilizio sull’edificio (non configurandosi l’ipotesi di violazione di cui all’articolo 49, comma 1, sempre del Dpr 380/2001, nella misura in cui non si sia intervenuti per ritornare allo “stato legittimo” dell’edificio), si può accedere al superbonus, nel rispetto di tutte le condizioni e gli adempimenti previsti dalla normativa.