Tre strade differenti per gli affitti brevi in dichiarazione

Le locazioni brevi entrano a pieno regime nei modelli dichiarativi 2018 con tutte le novità approvate nel 2017. Di fatto, i contribuenti si trovano di fronte a tre possibili percorsi dichiarativi:

le locazioni stipulate prima del 1° giugno 2017, che seguono le vecchie regole;

le locazioni brevi stipulate dal 1° giugno 2017 sottoposte a ritenuta da parte dell’intermediario;

le locazioni brevi non sottoposte a ritenuta.

La nuova disciplina è contenuta nell’articolo 4 del Dl 50/2017, che ha ridisegnato l’intero regime fiscale delle locazioni brevi, con modifiche che interessano i proprietari, gli inquilini e anche le agenzie immobiliari. I chiarimenti dell’agenzia delle Entrate su questo tema sono stati forniti con la circolare 24/E/2017.

GLI ESEMPI

I contratti e la tassazione

A partire dal 1° giugno 2017 è stata introdotta una disciplina fiscale ad hoc che permette l’esercizio dell’opzione relativa alla cedolare secca (con aliquota al 21%) per i contratti, stipulati da persone fisiche, di locazione, sublocazione e le concessioni in godimento oneroso a terzi da parte del comodatario, che hanno a oggetto immobili a uso abitativo, situati in Italia. Si tratta dei contratti di durata complessiva non superiore a 30 giorni, il cui limite si determina computando tutti i rapporti di locazione – di durata inferiore a 30 giorni – intercorsi nell’anno con lo stesso conduttore (circolare 12/E/1998).

Peraltro, nel caso delle locazioni di durata non superiore a 30 giorni la cedolare era già applicabile fin dal 2011: l’innovazione del Dl 50 sta nella possibilità di applicarla anche quando, insieme alla messa a disposizione della casa, vengano rese altre prestazioni.

Resta inteso che, in caso di mancato esercizio dell’opzione per la cedolare secca, il contribuente dovrà assoggettare ordinariamente a Irpef i relativi redditi.

Le nuove regole si applicano sia nel caso in cui i contratti siano stipulati direttamente tra chi detiene l’immobile (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore o comodatario) e il conduttore, sia quando intervengono i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare (anche attraverso portali online). In quest’ultimo caso, l’ulteriore novità (si veda l’altro articolo) è costituita dall’introduzione di una ritenuta del 21% da applicare a cura dell’intermediario.

Il contratto di locazione breve può avere a oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, anche la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali e di altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile, come ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata.

La disciplina delle locazioni brevi non è invece applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile, quali ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.

La natura del canone

Il reddito conseguito dalle locazioni brevi può assumere una diversa natura, in relazione al soggetto titolare dello stesso.

Se l’immobile è concesso in locazione da parte del proprietario o dal titolare dell’usufrutto si dovrà compilare nel modello Redditi il quadro RB, tassando il corrispettivo pattuito per competenza (secondo le logiche che governano i redditi fondiari), anche se questo non è stato interamente percepito nell’anno.

Laddove il canone di locazione sia assoggettato a Irpef (in assenza di opzione per la cedolare), questo risulterà imponibile nella misura del 95%, ovvero con abbattimento del 35% per gli immobili di interesse storico, o del 25% per Venezia centro e isole limitrofe.

In caso di opzione per la cedolare secca sarà invece l’intero canone di locazione a essere assoggettato all’imposta sostitutiva nella misura del 21%, che andrà poi successivamente liquidata nel nuovo quadro LC. L’opzione per la tassazione piatta, non essendoci l’obbligo di registrare il contratto, va fatta direttamente in dichiarazione dei redditi e si esercita singolarmente per ciascuno dei contratti stipulati nell’anno. Per lo stesso immobile è, infatti possibile nei singoli periodi, con i diversi conduttori “brevi” optare o meno per la tassa piatta.

Nel caso in cui il contratto venga volontariamente registrato, la scelta viene fatta in sede di registrazione.

In caso, invece, di locazione breve dell’immobile da parte del comodatario (o sublocatore), il reddito sarà tassato in capo a quest’ultimo come reddito diverso e dovrà essere indicato obbligatoriamente nel quadro RL (rigo RL10).

In questa ipotesi il reddito da dichiarare sarà quello riferibile ai soli canoni incassati nell’anno (principio di cassa), senza tenere conto di quando effettivamente il soggiorno ha avuto luogo. Le istruzioni opportunamente segnalano che, laddove si sia optato per la tassazione in cedolare secca non sarà possibile compilare la colonna 5 «Spese» (rigo RL10) poiché dovrà essere tassato l’intero canone da contratto.

In questo caso, il proprietario dell’immobile dovrà indicare nel quadro RB solamente la rendita catastale dell’immobile concesso in comodato gratuito.

GLI ESEMPI