Case all'estero, l'Ivie sostituisce l'Irpef

La compilazione di Unico 2014 per le persone fisiche che possiedono (al di fuori dell'ambito imprenditoriale) immobili situati all'estero deve fare i conti con il "restyling" del rigo RL12 del modello, oltre che, naturalmente, con le novità che hanno inciso profondamente sulla disciplina del monitoraggio e dell'Ivie (nuovo quadro RW). Non va, poi, dimenticato che – in caso di cessione dell'immobile intervenuta nel 2013 – occorre assoggettare a tassazione in Italia l'eventuale plusvalenza imponibile.
L'analisi del rigo RL12 (mai, infatti, per gli immobili all'estero si compila il quadro RB) inizia ricordando che le regole specifiche di imposizione dettate dal comma 2 dell'articolo 70 Tuir, sono derogate da una norma fuori sistema, precisamente dal comma 15-ter dell'articolo 19 del decreto legge n. 201/2011, che prevede che per gli immobili esteri non locati assoggettati a Ivie vige il principio di alternatività con l'Irpef. Pertanto, se l'immobile non è stato locato nel 2013 ed è soggetto a Ivie ovvero il fabbricato all'estero è adibito ad abitazione principale del soggetto residente in Italia (ipotesi piuttosto marginale), il relativo reddito va indicato a colonna 1 del rigo RL12 e poi riportato tra gli altri redditi fondiari non imponibili (neppure a titolo di addizionali locali Irpef) al rigo RN50 sia a colonna 2 che a colonna 3 (che costituisce un "di cui" della precedente). Dovrebbe permanere il principio generale, espresso anche dalle istruzioni a Unico, in base al quale «se nello Stato estero l'immobile non è assoggettabile a imposizione, quest'ultimo non deve essere dichiarato, a condizione che il contribuente non abbia percepito alcun reddito». In questo caso la compilazione dei righi sopra ricordati può essere omessa (circolare n. 13/E/2013), ma occorre ricordarsi il quadro RW. Se non è dovuta l'Ivie e nello Stato estero l'immobile non locato è tassabile mediante applicazione di tariffe d'estimo o in base a criteri similari, va compilata la colonna 2 del rigo RL12, riportando il medesimo imponibile estero, al netto delle spese specifiche eventualmente riconosciute.
Nella stessa colonna 2 del rigo RL12 va riportato il reddito derivante dagli immobili esteri locati, che vanno sempre dichiarati, anche se si paga l'Ivie e se lo Stato estero non qualifica il relativo reddito come imponibile. La modalità di tassazione, tuttavia, varia a seconda della disciplina reddituale estera. Se, infatti, il reddito da locazione non è soggetto a imposta sui redditi nel Paese estero, va dichiarato in Unico l'ammontare del canone di locazione percepito ridotto del 15% a titolo di deduzione forfetaria delle spese. Qualora, invece, il canone locativo sia soggetto a imposta nello Stato estero, a colonna 2 del rigo RL va indicato l'ammontare netto dichiarato all'estero (al netto, cioè delle spese strettamente inerenti eventualmente ivi riconosciute; Dre Lombardia, parere n. 12155/2010). Nel caso, infine, in cui l'immobile sia locato solo per una parte dell'anno, le disposizioni dell'articolo 70 Tuir trovano applicazione con riferimento alla parte del periodo di imposta in cui si verifica tale circostanza (circolari n. 5/E/2013 e 13/E/2013).
Ricorrendone i relativi presupposti, laddove sia stata pagata una imposta sul reddito estera, spetta il relativo credito d'imposta (articolo 165 Tuir), da determinare a quadro CR o a quadro CE qualora siano stati prodotti all'estero anche redditi d'impresa.
La cessione (ovvero la permuta, il conferimento, ecc.) dell'immobile situato all'estero comporta l'applicazione della stessa disciplina prevista per quelli siti in Italia (articolo 67, comma 1, lettera b, Tuir), con la conseguenza che l'eventuale plusvalenza ricavata dal terreno agricolo o dal fabbricato acquistato da meno di cinque anni (e non utilizzato in prevalenza come abitazione principale neppure dai familiari) ovvero dall'area edificabile è assoggettata a Irpef, a tassazione ordinaria o separata a seconda dei casi. L'applicazione opzionale dell'imposta sostitutiva del 20% è possibile solo se l'atto di cessione è stipulato presso un notaio italiano, e allo scopo non è sufficiente la mera legalizzazione dell'atto formato all'estero (risoluzione n. 143/E/2007). In tal caso è comunque escluso il credito d'imposta previsto dall'articolo 165 Tuir, non concorrendo la plusvalenza a formare il reddito complessivo imponibile in Italia.