Il rudere sul terreno non blocca la piccola proprietà contadina
Il trasferimento di un fondo rustico a favore di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale, iscritti alla relativa gestione previdenziale, sconta l’imposta di registro e ipotecaria in misura fissa e l’imposta catastale in misura dell’1%, anche sul valore del fabbricato collabente presente sul fondo. Tratta un tema assai diffuso la sentenza 233/01/2019 della Ctp Forlì (presidente Campanile, relatore Ardigò) con riferimento all’agevolazione (nota come piccola proprietà contadina o Ppc, in base all’articolo 2, comma 4-bis, del Dl 194/2009) che interviene a ridurre gli oneri di trasferimento di terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti qualificati, a condizione che, nei cinque anni successivi alla stipula, non cedano a terzi i fondi acquistati ovvero cessino di coltivarli o di condurli direttamente.
Nel caso esaminato, l’Agenzia ha liquidato le imposte indirette in misura ordinaria sulla quota di corrispettivo riconducibile a un fabbricato insistente sul terreno e catastalmente qualificato come collabente, poiché, essendo inutilizzabile, non avrebbe potuto svolgere alcuna funzione strumentale rispetto al terreno agricolo e, quindi, non sarebbe individuabile il legame pertinenziale con il fondo medesimo. Di diverso avviso la difesa del contribuente, la quale, dando rilievo alla potenziale destinazione del bene al servizio del fondo, ha dimostrato come l’intero complesso era destinato alla realizzazione di una attività agrituristica, autorizzata e beneficiata dalla Regione, i cui lavori erano stati portati a compimento con il recupero del fabbricato contestato, poi inserito nelle strutture dell’agriturismo.
La tesi ha pienamente convinto i giudici forlivesi, i quali, accogliendo il ricorso, hanno fatto riferimento sia alla giurisprudenza della Cassazione sull’agevolazione “prima casa” (secondo cui «il concetto di pertinenza, è fondato sul criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra, senza che rilevi la qualificazione catastale dell’area che ha esclusivo rilievo formale», ordinanza 3148/2015) sia ai propri precedenti. Già in passato, infatti, la Ctp Forlì ha riconosciuto l’agevolazione Ppc a fondi comprendenti un fabbricato “al grezzo”, totalmente privo di impianti, infissi e pavimenti (sentenza 11/01/2018), ovvero un immobile accatastato come abitativo senza annotazione di ruralità, ma utilizzato al servizio dell’attività agricola svolta (decisione 188/02/2018).
In tema di fabbricati rurali, spesso inutilizzati, occorre avere riguardo esclusivamente alla destinazione urbanistica in quanto in aperta campagna il fabbricato non può avere una destinazione diversa da quella agricola, realizzando un abuso edilizio. Principio che vale anche ai fini Imu, in quanto non si può negare l’esenzione in presenza di una costruzione momentaneamente inutilizzata (Cassazione 10122/2019). Eppure, soprattutto nell’ambito della imposizione indiretta, il Fisco sceglie di volta in volta quale requisito - tra “forma” e “sostanza” - può portare a contestare il prelievo applicato in sede di registrazione. A tal proposito il contenzioso sull’articolo 20 Tur (attualmente al vaglio della Corte costituzionale dopo l’ordinanza 23549/2019) è assai indicativo.
