Leasing immobiliare, il curatore valuta la convenienza

Il curatore che subentra nel contratto di leasing deve ben valutarne la convenienza economica e la fattibilità finanziaria.

Il trattamento del contratto di leasing pendente all'apertura della liquidazione giudiziale, già foriera in passato di non pochi problemi interpretativi, è disciplinato nell'articolo 177 del Codice della Crisi, il cui contenuto ricalca in linea di massima l'attuale normativa contenuta nell'articolo 72 quater della legge fallimentare.

Il leasing immobiliare viene definito dall'articolo 1, comma 76 della legge 208/2015, come il mezzo con cui la banca, o l'intermediario finanziario iscritto in apposito albo, si obbligano ad acquistare o a far costruire un immobile scelto dall'utilizzatore a cui lo mettono a disposizione per un dato tempo, con impegno da parte di costui di versare periodicamente un corrispettivo per tutta la durata del relativo contratto, che tenga conto del prezzo di acquisto (o di costruzione) dell'immobile stesso.

È finalizzato all'acquisto da parte dell'utilizzatore di beni immobili strumentali, dove però la proprietà del bene resta in capo al concedente per tutta la durata del contratto, a garanzia dell'esatto adempimento delle obbligazioni che il primo si è assunto.

Il pagamento del canone è considerato non come corrispettivo della locazione del bene, ma come modalità di restituzione del finanziamento.

Quando si apre la liquidazione giudiziale, il Curatore ha facoltà di sciogliersi dal contratto o di proseguire nello stesso.

Nel primo caso il concedente ha diritto a ottenere la restituzione del bene e a versare alla curatela l'ammontare di canoni non pagati scaduti fino alla data dello scioglimento del contratto e quelli a scadere, oltre al prezzo pattuito per l'esercizio dell'opzione finale di acquisto. A ciò va aggiunta la maggior somma semmai ricavata dalla vendita o da altra collocazione del bene restituito rispetto al finanziamento erogato, salvo che tale delta sia a credito del concedente, per il fatto che la vendita o allocazione sia inferiore al credito contrattuale, che quindi diviene oggetto di insinuazione (articolo 177, secondo comma, del codice civile). La stima del bene è disposta in sede di verifica del passivo e salvo conguaglio in sede di riparto, sulla base del ricavato effettivo.

Se invece il curatore decide di proseguire nel rapporto contrattuale, il concedente ha diritto a ottenere in prededuzione il pagamento dei canoni scaduti e non percepiti alla data di apertura della liquidazione giudiziale, nonché, sempre in prededuzione, di quelli successivi.

Tutto ciò impone però al curatore una attenta analisi di «costi/benefici» dell'operazione, nel senso che spetta a lui di valutare attentamente l'opportunità e la convenienza di acquisire alla massa il bene immobile oggetto del contratto di leasing, al fine di meglio soddisfare l'interesse dei creditori.

Il Codice della crisi disciplina anche l'ipotesi di procedura di liquidazione giudiziale aperta nei confronti della società concedente beni in locazione finanziaria.

In questo caso, il contratto prosegue: l'utilizzatore conserva la facoltà di acquistare, alla scadenza del contratto, la proprietà del bene, previo pagamento dei canoni e del prezzo di riscatto pattuito.

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