Nel passaggio agevolato degli immobili ai soci il «prezzo» è determinante
Doppio binario nell’utilizzo del valore derivante dalla rendita catastale rivalutata tra assegnazioni e cessioni agevolate. È questo, tra gli altri, uno degli aspetti che bisognerà tenere in debito conto nella gestione dichiarativa delle operazioni agevolate poste in essere nel corso del 2016.
Il valore forfettario
Uno degli aspetti di principale favore che caratterizza le operazioni agevolate previste dalla legge di stabilità 2016 e mirate allo smontaggio totale o parziale delle società che detengono immobili (patrimonio o magazzino è irrilevante a condizione che essi non siano strumentali per destinazione al momento dell’effettuazione dell’operazione prescelta), è quella di potersi avvalere al fine di determinare il valore normale ai fini fiscali dell’immobile assegnato, del valore che emerge rivalutando la rendita catastale con i moltiplicatori di cui al comma 4 dell’articolo 52 Dpr 131/1986. Il dato così determinato assume rilevanza fiscale sia in merito alla determinazione della reddito da assoggettare a tassazione sostitutiva in capo alla società assegnante, sia in merito al reddito da tassare in capo al socio (dividendi o sottozero che sia). Inoltre c’è da considerare che il valore che emerge dalla rivalutazione della rendita non può essere sindacato, in tema di congruità, da parte dell’agenzia delle Entrate. Per questi motivi, quindi, può essere del tutto irrilevante, ai fini fiscali il valore contabile attribuito all’immobile all’atto dell’assegnazione.
Il valore catastale
Quanto abbiamo detto in tema di assegnazione agevolata non vale però se si è deciso di scegliere la strada della (più semplice) cessione agevolata del bene al socio. Questa soluzione è stata frequentemente utilizzata in quanto non presenta la controindicazione del necessario rispetto del criterio di proporzionalità nelle assegnazioni che invece si applica per l’ipotesi dell’assegnazione agevolata. Inoltre nella cessione agevolata non occorre verificare la necessaria capienza del patrimonio netto. Nella gestione dei prossimi adempimenti dichiarativi se si è scelta la soluzione della cessione agevolata e il corrispettivo dichiarato in atto è superiore al dato che si ottiene rivalutando la rendita catastale, non è possibile - come al contrario può avvenire nel caso di assegnazione agevolata - richiedere in atto che nel determinare la plusvalenza o la minusvalenza fiscale, si tenga conto, in luogo del corrispettivo dichiarato, del valore catastale rivalutato.
Nel riprendere il contenuto di cui al comma 117 dell’articolo 1 della legge 208/2015, l’Agenzia nella circolare 37/E ha infatti precisato che «il corrispettivo della cessione assume rilievo soltanto quando lo stesso è pari o superiore al valore normale determinato secondo le indicazioni precedentemente fornite». Il citato comma 117 dispone che in caso di cessione agevolata ai fini della determinazione dell’imposta sostitutiva, il corrispettivo della cessione, se inferiore al valore normale del bene, determinato in base all’articolo 9 Tuir, o al valore catastale rivalutato, è computato in misura comunque non inferiore ad uno dei due valori.
La gestione dichiarativa
Sul piano pratico il monitoraggio dichiarativo delle operazioni agevolate si effettua compilando l’apposita sezione del quadro RQ. È in questa sezione, infatti, che si liquida il risultato fiscale delle operazioni agevolate e quindi anche l’eventuale reddito da assoggettare a tassazione sostitutiva (8% o 10% se la società è di “comodo”) nonché l’ammontare delle riserve in sospensione d’imposta annullate per effetto delle operazioni agevolate per le quali occorre versare l’imposta sostitutiva del 13 per cento.
Se l’operazione agevolata realizzata ha generato un componente (positivo o negativo che sia) che è transitato a conto economico, occorre ovviamente tenere presente la necessità di sterilizzare tale componente in DR tramite opportune variazioni in aumento e/o in diminuzione nel quadro RF in modo da evitare che lo stesso partecipi alla formazione del reddito complessivo che sconta la tassazione ordinaria. Tale sterilizzazione deve operare sempre per quanto riguarda i componenti positivi mentre in merito alle minus o ai componenti negativi la ripresa in aumento non è sempre necessaria dato che in taluni casi la perdita è deducibile dal reddito ordinario (si veda altro approfondimento in pagina). Nel caso di assegnazione agevolata, inoltre, occorre procedere ad effettuare il monitoraggio delle riserve scaricate con l’operazione compilando il prospetto del capitale e delle riserve contenuto nel quadro RS.
L’esempio di cessione in dichiarazione
