Non determina plusvalenza la cessione di un’area edificabile con fabbricato

Non determina una plusvalenza soggetta a Irpef la cessione di un terreno edificabile sul quale insorge un fabbricato e che, quindi, è da ritenersi già edificato. Lo ha ribadito la Cassazione, con l’ ordinanza 16251/2019 .
Ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, sono redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione; queste ultime plusvalenze conseguenti a cessione di terreni edificabili sono soggette a tassazione separata Irpef ex articolo 17, comma 1, lettera g-bis, del Tuir.
Poiché le sopra richiamate disposizioni escludono da tassazione le cessioni ultraquinquennali di immobili, mentre assoggettano sempre e comunque a imposta le cessioni di terreni edificabili, non è infrequente assistere a riqualificazioni da parte del Fisco di cessioni di immobili in cessioni di terreni edificabili, cosicché ciò che non sarebbe imponibile improvvisamente lo diventa.
La questione da risolvere, allora, è se un’area già edificata possa rientrare, a fronte di una riqualificazione operata dall’Ufficio sulla scorta di elementi presuntivi, nella fattispecie di cessione di «terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria» considerata imponibile dal sopra riportato articolo 67.
La Suprema Corte, con la pronuncia qui commentata, ha ripreso il suo filone ormai consolidato per cui ciò che rileva, ai fini dell’applicabilità della norma in esame, è la destinazione edificatoria originariamente conferita ad area non edificata, in sede di pianificazione urbanistica, e non quella ripristinata, conseguentemente ad intervento - su area già edificata - operato dal cedente o dal cessionario (come la demolizione e ricostruzione di edificio esistente).
Ciò che infatti intende colpire la norma è la plusvalenza connessa all’aumento di valore di un terreno dichiarato edificabile, mentre resta escluso l’aumento di carico edilizio (aumento di volumetria) che se ne vorrà eventualmente ricavare.
Diversamente opinando sarebbero da considerare soggette a plusvalenza da cessioni di terreno edificabile tutte le alienazioni a titolo oneroso di edifici che non abbiano sviluppato integralmente la potenzialità edificatoria del lotto su cui insistono, poiché potrebbero sempre essere abbattuti e ricostruiti o semplicemente ampliati, a prescindere dall’intenzione delle parti (nello stesso senso, Cassazione 5088/2019, 10393/2019, 13628/2019).
Nel caso oggetto della sentenza qui commentata, è stato perciò ritenuto illegittimo l’avviso di accertamento che assoggettava a Irpef la plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno edificabile destinato a verde privato su cui insisteva già un fabbricato: secondo il Fisco, infatti, si sarebbe trattato, invero, di cessione di terreno edificabile perché l’acquirente era una società immobiliare, era già autorizzata l’attività edilizia sul fabbricato esistente (non oggetto di compravendita) per la sua demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria e, infine, successivamente erano state realizzate sul terreno delle serre agricole, indice di capacità edificatoria.

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Cassazione, V sezione civile, ordinanza 16251 del 18 giugno 2019