Società immobiliari, gli interessi passivi sono deducibili

Rimangono deducibili, per le società immobiliari, gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. Diventano, invece, indeducibili dal primo gennaio 2019, gli interessi passivi capitalizzati su immobili merci e derivanti da prestiti contratti per la loro costruzione o ristrutturazione.

Sono questi due degli effetti che derivano dall’intervento prima del decreto Atad e poi, successivamente, della legge di Bilancio 2019, legge 145/2018.

Ma andiamo con ordine.

Il Dlgs 142/2018, noto come decreto Atad, ha completamente sostituito, tra le altre cose, l’articolo 96 del Dpr 917/1986, rubricato semplicemente «Interessi passivi» e che prevede le modalità di deducibilità degli interessi passivi con riferimento ai soggetti Ires.

Lo stesso Dlgs 142/2018, all’articolo 14 comma 2 dispone l’abrogazione dell’ultima parte del primo periodo dell’articolo 1, comma 36 della legge 244/2007, che prevedeva la deducibilità degli interessi passivi, in deroga a quanto stabilito dall’articolo 96 del Tuir, «relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare».

Facendo presente che la norma considera società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, le società «il cui valore dell’attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione o affitto di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale di fabbricati», la legge di Bilancio 2019, ha ripristinato la norma appena indicata.

Viene, infatti, stabilito dal comma 7 dell’articolo 1 della citata legge 145/2018, che, vista la mancata adozione di norme che provvedano alla revisione delle disposizioni sulla «fiscalità diretta e indiretta delle imprese immobiliari», continuano ad applicarsi, e sono fatte pertanto salve, le disposizioni di cui al comma 36 dell’articolo 1 della legge 244/2007, di cui si è detto in precedenza.

In tema di immobili e di interessi passivi, si evidenzia, però, che il primo comma dell’articolo 96 del Tuir, nella versione in vigore nel periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2018, stabilisce l’applicazione della complessa norma anche agli interessi passivi inclusi nel costo dei beni, in base a quanto disposto dall’articolo 110, primo comma, lettera b, sempre del Tuir. Tale ultima disposizione prevede, tra le altre, che «per gli immobili alla cui produzione è diretta l’attività dell’impresa si comprendono nel costo gli interessi passivi sui prestiti contratti per la loro costruzione o ristrutturazione».

Pertanto, anche per i cosiddetti immobili merce, dal primo gennaio 2019 si rendono applicabili i limiti di deducibilità di cui all’articolo 96 del Tuir, con riferimento agli interessi passivi capitalizzati sul valore dei beni stessi. Fino al periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2018, tali interessi erano invece deducibili in quanto esplicitamente esclusi dall’applicazione dei limiti di cui all’articolo 96 del Tuir, visto che il primo comma di tale articolo letteralmente coinvolgeva nella norma «Gli interessi passivi e gli oneri assimilati, diversi da quelli compresi nel costo dei beni ai sensi del comma 1, lettera b, dell’articolo 110» sempre del Tuir.

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