Superbonus, agevolato anche il proprietario unico dell’edificio con quattro unità

La nuova legge di Bilancio (se verrà approvata nella forma attuale) porta con sé una nuova chance per i proprietari unici di piccole palazzine o di edifici bifamiliari con ingresso comune: anche costoro, infatti, sino ad oggi esclusi dal superbonus del 110%, potranno ora accedere all’agevolazione, a patto che le unità immobiliari che compongono l’edificio non siano più di quattro.

L’articolo 119, comma 9, del Dl 34/2020, nella sua formulazione attuale, alla lettera a) ammette al 110% gli interventi (sulle parti comuni) effettuati «dai condomìni», richiedendosi quindi la sussistenza del condominio sul piano giuridico (ovvero un «edificio nel quale più piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse, e un certo numero di cose, impianti e servizi di uso comune sono legati alle unità abitative dalla relazione di accessorietà», Sezioni Unite 2046/2006), cosa che non è l’edificio con più unità immobiliari, interamente di proprietà di una sola persona fisica; la successiva lettera b) ammette al 110% gli interventi effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari» e, quindi, con esclusione delle parti comuni dell’edificio.

Tali condizioni soggettive previste dal comma 9 precluderebbero, quindi, all’unico proprietario persona fisica di un intero edificio, con più unità immobiliari, di accedere al 110% per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio stesso di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo 119 del Dl 34/2020: cappotto termico e sostituzione di impianto di riscaldamento centralizzato. Lo hanno messo nero su bianco le Entrate, con la circolare 24/E/2020, al paragrafo 1.1: «il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti».

Peraltro, nell’impossibilità di effettuare interventi trainanti di cui al comma 1 dell’articolo 119 sulle parti comuni dell’edificio, non è possibile accedere al superbonus per gli interventi trainati sui singoli alloggi (Faq 12 della guida delle Entrate “Superbonus 110%).

Il nuovo intervento legislativo aggiunge alla lettera a), in cui erano solamente indicati i «condomìni», anche le «persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche».

Tale modifica consente ora ai proprietari (o comproprietari) “unici” persone fisiche di tutte le unità immobiliari che costituiscono l’edificio, a patto che non siano più di quattro, di poter effettuare «interventi su edifici», e quindi anche sulle parti comuni della loro palazzina e conseguentemente sui singoli alloggi, pur rimanendo per questi ultimi il limite di due unità per persona fisica, come stabilito dal successivo comma 10.