Superbonus e prevalenza residenziale: criteri non omogenei per beni d’impresa e pertinenze

Superbonus al nodo residenzialità. I soggetti che operano nell’ambito dell’attività di impresa, arte o professione, in base all’articolo 119, comma 9 del Dl 34/2020, rientrano tra i beneficiari del superbonus 110% nella sola ipotesi di partecipazione alle spese per interventi trainanti effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali.

Sul punto si è espressa la circolare 24/E/2020 dell’agenzia delle Entrate, la quale afferma che il superbonus 110% possa essere applicato esclusivamente per gli interventi effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali purché prevalentemente residenziali.

Ne deriva che, per le spese relative agli interventi trainanti sulle parti comuni condominiali, se nel condominio la superficie catastale complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è superiore al 50% della superficie catastale complessiva del compendio immobiliare, la detrazione del 110% compete anche ai proprietari o ai detentori di unità immobiliari non residenziali, altrimenti spetta soltanto ai proprietari o ai detentori delle unità immobiliari residenziali.

In base alla risposta del Mef del 24 novembre 2020, la verifica della prevalenza residenziale va eseguita sull’intero complesso, rapportando la superficie catastale residenziale alla superficie catastale totale.

Sotto il profilo squisitamente operativo, ai fini del calcolo per la verifica della prevalenza della residenzialità, sembrava far fede la categoria catastale - e quindi la caratteristica “oggettiva” di “residenziale/abitativo” o “non residenziale/non abitativo”, indipendentemente da chi fosse il proprietario - anche perché, solo in tal caso, si assicurerebbe che la prevalenza si configuri quando l’immobile è composto prevalentemente da unità immobiliari residenziali/abitative.

In questo senso si esprimono alcune risposte ad interpello di direzioni dell’agenzia delle Entrate Regionali e, in particolare, la risposta all’interpello n. 901-754/2021 della Dre Piemonte che, nel caso di un immobile posseduto da due imprese che presentava una maggioranza di unità oggettivamente residenziali (ossia, accatastate come unità immobiliari abitative), ha sostenuto la possibilità di riconoscere i benefici del superbonus 110% in relazione ai lavori riguardanti le parti comuni.

Sono poi, però, sopraggiunte incertezze derivanti dalla lettura di talune altre risposte ad interpello di direzioni regionali dell’agenzia delle Entrate tutt’altro che omogenee, che hanno in particolare richiamato la circostanza di guardare, ai fini del calcolo in oggetto, a chi sia il proprietario e pertanto alla caratteristica “soggettiva”, indipendentemente dalla destinazione d’uso catastalmente designata, come ad esempio la risposta all’interpello n. 911-846/2021 della Dre Toscana.

Anche una risposta a interpello della Dre Abruzzo, alla domanda esplicita del contribuente di chiarire se la prevalenza residenziale debba essere valutata in termini oggettivi (quale prevalenza delle unità immobiliari che ricadono ad esempio nella categoria catastale A/2) ovvero in termini soggettivi, l’agenzia delle Entrate non si è espressa chiaramente ma ha escluso di fatto la prevalenza residenziale nel caso di specie che, secondo criteri oggettivi, sarebbe stato da considerarsi residenziale.

Vigono analogamente incertezze anche sul trattamento delle unità immobiliari pertinenziali nel calcolo in oggetto. Difatti, sul punto, la risposta all’interpello n. 904-2305/2021 della Dre Lombardia ha chiarito che le unità immobiliari pertinenziali a unità immobiliari residenziali/abitative debbano seguire la stessa classificazione e pertanto essere anch’esse conteggiate come residenziali; tuttavia la direzione centrale dell’agenzia delle Entrate, sempre in una recente risposta ad interpello, pare stabilire che le unità immobiliari pertinenziali non debbano essere considerate nel calcolo tout court.