Unità in ristrutturazione, va accatastata in «F/4»

Le unità interessate da lavori di ristrutturazione devono essere accatastate in categoria F/4. Lo conferma la Commissione tributaria provinciale di Chieti, con sentenza 267/2/2020 (presidente Campli, relatore Gialloreto).

Nel caso in esame il contribuente, titolare di un complesso immobiliare a destinazione commerciale presenta una dichiarazione Docfa che indica per l’unità immobiliare, precedentemente iscritta in categoria ordinaria con rendita, l’attribuzione della categoria fittizia F/4 “Unità in corso di definizione” precisando gli estremi del permesso a costruire in ordine a interventi di ristrutturazione edilizia ai sensi della lettera d) dell’articolo 3 del Dpr. 380/2001.

In particolare i giudici osservano che il complesso immobiliare è oggetto di lavori di ristrutturazione ed ampliamento attraverso la parziale demolizione e ricostruzione di un complesso esistente (in sostanza di tre capannoni ne residueranno due). La resistenza dell’Agenzia si focalizza principalmente sul contenuto della circolare n. 4/2009 dell’agenzia del Territorio, la quale esprime il principio che le porzioni di unità immobiliari derivanti da unità immobiliari già censite, costituite con frazionamento in vista di una successiva vendita, non possono essere accertate in categoria F/4 ma debbono continuare ad essere censite nella categoria catastale preesistente con rendita originaria proporzionalmente ripartita. Peraltro la stessa circolare indica, come eccezione al suddetto indirizzo, proprio il caso di immobili interessati da interventi di ristrutturazione edilizia.

Il collegio giudicante evidenzia che la normativa vigente (Dm 28/1998), ha introdotto le categorie fittizie con l’articolo 3, comma 2, che recita:«Ai soli fini della identificazione, ai sensi dell’articolo 4, possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso i seguenti immobili:
a. fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione;
b. costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito a causa dell’accentuato livello di degrado;
c. lastrici solari;
d. aree urbane».

Quindi il legislatore ha voluto escludere l’attribuzione della rendita anche a tutti quegli immobili che non abbiano ancora una propria definizione a prescindere dalla tipologia di interventi da eseguirsi. Le circolari costituiscono meri indirizzi di prassi, ossia atti interni dell’Amministrazione e privi di valore di legge per cui non possono introdurre limiti o disposizioni aggiunte a quanto si ricava dalle nonne (Cassazione civile tributaria 5/0l/2010. n.3S). Infine, i giudici evidenziano pure come l’operato dell’Agenzia, a ben vedere, neppure emerge con nitore dalla lettura delle citate circolari. Pertanto accolgono il ricorso.