Nel riallineamento terreni e fabbricati si applicano le percentuali forfettarie

Dal punto di vista fiscale l’imputazione della rivalutazione/riallineamento alle due componenti del terreno e del fabbricato segue la corretta impostazione contabile. È questa in sintesi la risposta 106 di lunedì 14 marzo che, assieme alla 108 e 109, ha riguardato tematiche di rivalutazione e riallineamento ex articolo 110 del Dl 104/20.

Una società immobiliare redige il bilancio secondo i principi internazionali, possedendo immobili strumentali (Ias 16), investimenti immobiliari (Ias 40) e immobili posseduti per la vendita (Ifrs 5). Fiscalmente si dividono in strumentali (articolo 43 Tuir) e immobili patrimonio (articolo 90) e presentano una serie di disallineamenti di varia natura.

La risposta 106 chiarisce vari aspetti. Nel caso di riallineamento di immobili per cui i principi Ias/Ifrs non distinguono fra terreno e fabbricato (immobili diversi da quelli “cielo-terra”), a differenza di quanto previsto fiscalmente dall’articolo 36 comma 7 del Dl 223/06 (ovvero indicazione separata del terreno o scorporo forfetario del 20-30%), per l’Agenzia bisogna partire dal dato contabile, anche in base al documento Oic (documento 7/2021 punto 9). Di conseguenza si conclude che bisogna riallineare le due componenti (terreno e fabbricato) in base alle percentuali forfetarie in presenza di un valore contabile indistinto. Piuttosto che alle risultanze catastali si può fare riferimento agli elementi indicati nel libro cespiti.

Come per la rivalutazione, anche per il riallineamento il contribuente è libero di scegliere fra i metodi del costo storico, del fondo d’ammortamento e quello misto. Se per ipotesi poi la componente fabbricato presentasse un valore fiscale addirittura superiore a quello contabile (mentre per il terreno accade l’opposto) l’importo riallineabile verrà attribuito tutto al solo terreno, che presenta la capienza necessaria in quanto ha un valore fiscale inferiore a quello contabile.

Viene confermato che il vincolo sulle riserve rileva solo ai fini Ires e non anche Irap e che il riallineamento non può essere parziale e le deduzioni extracontabili da quadro EC devono considerarsi riassorbite nella presente procedura.

La risposta 108 riguarda un soggetto Ias/Ifrs cresciuto per acquisizioni e che nell'ambito di fusioni ha iscritto come attività immateriali il portafoglio contratti e clienti (ammortizzato in 20 anni) delle realtà acquisite/incorporate e l'avviamento (soggetto invece ad impairment test), come imputazioni del disavanzo di fusione.

L’Agenzia conferma che gli asset immateriali possono essere oggetto di riallineamento, in particolare le liste purché ancora tutelate giuridicamente alla data di chiusura del bilancio in cui è effettuato il riallineamento. Si deve però prendere a riferimento il disallineamento esistente al 31 dicembre 2019 (risposta 539/21), escludendosi le differenze generatesi per effetto della Purchase price allocation (Ppa) nel 2020, per cui parte dell'avviamento è stato ricondotto contabilmente alle liste. Infine la componente riallineata a partire dal 2021 subirà l’allungamento della deduzione in 50esimi, mentre la deduzione degli ammortamenti del valore fiscale già esistente continuerà sull’importo residuo secondo le modalità ordinarie.