Preliminare di vendita, registrazione online al via con il modello Rap

1In sintesi

Dal 7 marzo 2023 è disponibile il nuovo servizio dell’agenzia delle Entrate che consente di inviare la richiesta di registrazione degli atti privati relativi ai contratti preliminari direttamente dal proprio pc; il sistema informatico riceve gli allegati e calcola le imposte in autoliquidazione, incluse le sanzioni e gli eventuali interessi.

Il servizio - «Registrazione di atto privato – modello Rap» -, già in vigore dal 20 dicembre scorso per gli atti di comodato (provvedimento 465502 del 16 dicembre 2022), viene ora implementato con nuovi moduli finalizzati a consentire la registrazione dei preliminari.

In questo modo viene reso più agevole l’adempimento a carico del contribuente: non è più necessario compilare il modello 69 e recarsi agli sportelli dell’agenzia delle Entrate, previo versamento delle imposte d’atto.Inoltre, in futuro la procedura sarà implementata per la registrazione di ulteriori tipologie di atti privati.

2La telematizzazione dei processi

La modalità di registrazione semplificata utilizzata nell’ambito del modello Rap è stata introdotta in applicazione delle disposizioni di cui all’articolo 38, comma 5, Dl 78/2010, che ha demandato a un provvedimento dell’agenzia delle Entrate «la definizione degli atti per i quali la registrazione prevista per legge è sostituita da una denuncia esclusivamente telematica di una delle parti, la quale assume qualità di fatto» ai sensi dell’articolo 2704, comma 1, del Codice civile.

In altre parole, a seguito della registrazione l’atto assume data certa, rendendolo opponibile ai terzi.

Il Codice civile, infatti, prevede che la data della scrittura privata non autenticata «non è certa e computabile riguardo ai terzi se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata o dal giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l’hanno sottoscritta o dal giorno in cui il contenuto della scrittura è riprodotto in atti pubblici o, infine, dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l’anteriorità della formazione del documento».

3I nuovi moduli

Al punto 1 del citato provvedimento del 16 dicembre 2022 è stato previsto che con successivi provvedimenti l’utilizzo del modello Rap sarebbe stato progressivamente esteso alla registrazione di tutti gli atti privati. Con il provvedimento agenzia delle Entrate 1° marzo 2023, n. 56766 sono ora approvati i moduli aggiuntivi C1 e D1, riguardanti la richiesta di registrazione del contratto preliminare di compravendita, del modello con le relative istruzioni.

Il modulo Rap è composto da:
• una parte generale, disponibile dallo scorso dicembre e comune a tutti gli atti privati la cui registrazione è possibile tramite l'applicativo. Qui si trova il frontespizio (che riporta l'informativa sul trattamento dei dati personali), il quadro A (Dati generali, in cui vanno inserite le informazioni utili alla registrazione dell’atto) e il quadro B (Soggetti, atto a identificare le parti dell'atto da registrare, ossia il dante causa e l’avente causa risultanti dall'atto stesso);
• e una parte speciale, che contiene le informazioni riguardanti la specifica tipologia di atto privato per il quale viene effettuato l’adempimento.

Per il preliminare di compravendita si compila il quadro C1 (Negozio), che accoglie le informazioni specifiche relative al contratto per il quale si richiede la registrazione e il quadro D1 (Immobili), contenente i dati degli immobili qualora siano oggetto del contratto.

4Il contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita è l’accordo con cui promittente venditore e promissario acquirente si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo contratto di compravendita (il contratto definitivo), con il quale sarà trasferito il diritto di proprietà o altro diritto sul bene verso il corrispettivo di un prezzo.

Dal preliminare nasce l’obbligo di prestare il consenso per la conclusione di un successivo contratto definitivo: gli effetti che produce sono obbligatori (obbliga le parti, rispettivamente, a vendere e ad acquistare) e non reali (non trasferisce la proprietà), che si producono solo col contratto definitivo (nel caso del contratto di compravendita).

Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (articolo 1351 Codice civile).

Così, un preliminare di compravendita relativo a un bene mobile potrà essere anche verbale, mentre se l’oggetto fosse un immobile occorre la forma scritta . Va precisato che, ai fini della trascrizione del preliminare (che ha un effetto prenotativo circa gli effetti del futuro contratto definitivo, o della sentenza costitutiva eventualmente pronunciata ai sensi dell’articolo 2932 del Codice civile), l’articolo 2645-bis del Codice civile, richiede la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata dal notaio.I contratti preliminari sono soggetti a registrazione in termine fisso (articolo 10 della Tariffa, Parte I, allegata al Dpr 26 aprile 1986, n. 131), entro 30 giorni dalla loro sottoscrizione.

Per i contratti preliminari è dovuta l’imposta fissa di registro di 200 euro.

Inoltre, in aggiunta all’imposta fissa, se il contratto:

1) prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria si applica l’aliquota dello 0,5% su detto importo. Se l’imposta di registro sul definitivo è fissa (ad esempio, nel caso di cessione quote o di agevolazioni per la Piccola proprietà contadina), anche al preliminare si applica l’imposta in misura fissa (Corte di Cassazione ordinanza 17904/2021, in tema di cessione di quote);

2) prevede il pagamento di acconti di prezzo non soggetti ad Iva si applica l’aliquota del 3% su detto importo (ancorché non corrisposto; Corte di Cassazione 16386/2020).
Ove il contratto preliminare preveda il pagamento di acconti imponibili ad Iva, su di essi è dovuta anche l’imposta di registro fissa, pertanto, in tal caso, all’imposta di registro fissa dovuta sul preliminare si aggiunge l’imposta fissa dovuta sull’acconto, in virtù del principio di alternatività Iva-registro (200 + 200 euro) (risposta interpello, agenzia delle Entrate 311 del 2019).
Se l'imposta di registro sul definitivo è fissa (ad esempio, nel caso di cessione quote o di agevolazioni per la Piccola proprietà contadina), anche al preliminare si applica l’imposta in misura fissa, come sopra anticipato in tema di caparra confirmatoria;
Va ricordato che:
• non vi devono essere dubbi sulla natura della somma versata; diversamente gli importi si qualificano come acconti (Corte di Cassazione 3833/1977);
• la somma versata a titolo di caparra confirmatoria rileva come anticipazione del corrispettivo pattuito se le parti attribuiscono espressamente alla predetta somma, in aggiunta alla funzione di liquidazione anticipata del danno da inadempimento, anche quella, rilevante a seguito dell'esecuzione, di anticipazione del corrispettivo (così l’agenzia delle Entrate nella risoluzione 197/E/2007 e nella circolare 18/E/2013, paragrafo 3.1.1; cfr. anche Cassazione 14014/2017);

Esempio
A fronte di un contratto preliminare di compravendita immobiliare viene pattuita la dazione di una somma di denaro pari a 10.000 euro.
Se per la somma versata in occasione della stipula del contratto preliminare manca una espressa qualificazione o è dubbia l'intenzione delle parti sulla natura delle stesse, oppure alla stessa viene data la duplice funzione di caparra e acconto prezzo, la dazione di denaro va assoggettata ad imposta di registro nella misura del 3%.

3) prevede la dazione di una somma a titolo di caparra penitenziale), si applica il regime di cui al precedente alinea , oltre al versamento dell’imposta di registro fissa a fronte della pattuizione relativa alla clausola di recesso, ai sensi dell’articolo 27, Dpr 131/1986;

4) contiene la pattuizione sia di caparre che di acconti, il pagamento dovuto ammonta a un importo pari che si ottiene applicando il 3% al valore dell’acconto e della caparra penitenziale e l’importo che si ottiene applicando l’aliquota dello 0,5% al valore della caparra confirmatoria;

5) riguarda un bene immobile, in occasione della trascrizione sono dovute anche l’imposta ipotecaria e la tassa ipotecaria in misura fissa (oltre all’imposta di bollo).Il contratto preliminare con cui due soggetti trasferiscano ad un terzo, rispettivamente, la nuda proprietà e l’usufrutto di un immobile, sconta una sola imposta fissa. In tutti i casi predetti, l’imposta proporzionale pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.

Esempio
Prima della stipula di un contratto definitivo di compravendita immobiliare tra privati (atto soggetto a imposta di registro nella misura del 2%, sussistendo – in capo all'acquirente - i benefici «prima casa») viene registrato il contratto preliminare, assoggettato:
a) ad imposta fissa di registro per la stipula dell’atto (200 euro);
b) ad imposta proporzionale di registro dello 0,5% per la caparra confirmatoria versata (ad esempio, 0,5% su 30.000 euro, pari a 150 euro);
c) ad imposta proporzionale di registro del 3% per l'acconto versato (ad esempio, 3% su 50.000 euro, pari a 1.500 euro).
L’imposta di registro proporzionale dovuta sulla caparra o sull’acconto si aggiunge a quella fissa (200 euro) dovuta sul contratto preliminare. Infatti, le due pattuizioni sono autonome, a norma dell'articolo 21, comma 1, Dpr 131/1986, in quanto disposizioni che «non derivano necessariamente, per loro intrinseca natura» le une dalle altre.
L’imposta di registro proporzionale corrisposta sulla caparra o sull’acconto potrà essere imputata all’imposta principale dovuta sul contratto definitivo.
Così, all’atto definitivo (base imponibile di compravendita pari a 200.000 euro) sarà dovuta un’imposta proporzionale di registro pari a 4.000 euro (2% di 200.000 euro), a cui verrà scomputato quanto versato a titolo di imposta proporzionale sulla caparra (150 euro) e sugli acconti (1.500 euro).

Secondo la giurisprudenza, considerato che la sequenza preliminare-definitivo rappresenta un’unica manifestazione di capacità contributiva, non è possibile ipotizzare che l’imposta di registro dovuta sul preliminare superi quella dovuta sul definitivo. Pertanto, secondo tale tesi (Studio Notariato 185-2011/T), ove l’imposta di registro proporzionale (3% o 0,50%) da corrispondere su caparre o acconti previsti dal contratto preliminare, ecceda l’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo (in quanto ad esso si applicano esenzioni o agevolazioni), si dovrebbe tenere conto di tali trattamenti di favore già al momento della registrazione del preliminare (in tal senso anche Cassazione 1° dicembre 2022, nn. 35390 e 35396).

Diversamente, l’agenzia delle Entrate ritiene (si veda ad esempio il caso dell’agevolazione «prima casa giovani» trattato dalla circolare 14 ottobre 2021, n. 12/E, paragrafo 2.1) ammette solo il successivo rimborso dell’imposta eccedente pagata al preliminare su caparre acconti, presentando formale istanza di rimborso, entro 3 anni dalla data di registrazione del contratto definitivoInoltre, per i contratti presentati in forma scritta è dovuta l’imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.

5La procedura di registrazione

Per la presentazione del modello Rap - contratti preliminari di compravendita devono essere utilizzate le stesse modalità di presentazione del modello Rap - contratti di comodato.Pertanto, la registrazione del contratto preliminare viene effettuata trasmettendo telematicamente il modello Rap. In questo caso, la registrazione online vene effettuata utilizzando l’apposita procedura web disponibile nell’area autenticata dei servizi telematici.Il modello Rap è presentato esclusivamente in modalità telematica, direttamente o per il tramite di intermediari abilitati (individuati nell’articolo 15, Dm Mef 31 luglio 1998).

Al modello Rap devono essere allegati in un unico file, in formato TIF e/o TIFF e PDF/A (PDF/A-1a o PDF/A-1b), i seguenti documenti:
• copia dell'atto da registrare, sottoscritto dalle parti. Il testo dell'atto da registrare deve essere redatto in modo che gli elementi essenziali siano leggibili tramite procedure automatizzate (ad esempio in formato elettronico o dattiloscritto). In caso contrario la richiesta di registrazione in modalità telematica non andrà a buon fine (verrà rilasciata un'apposita ricevuta) e il contribuente dovrà recarsi presso gli uffici dell’agenzia delle Entrate per completare la registrazione dell'atto;
• copia di eventuali documenti allegati all'atto da registrare (ad esempio scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni).

Una volta inserite tutte le informazioni necessarie, il sistema calcola in automatico le imposte d’atto (registro e/o bollo in autoliquidazione, incluse le sanzioni e gli interessi eventualmente dovuti) e consente di versarle (contestualmente alla presentazione del modello) tramite addebito su conto corrente del dichiarante.In alternativa, i soggetti non obbligati alla registrazione telematica dei contratti di locazione la trasmissione telematica possono presentare presso qualsiasi ufficio territoriale dell’agenzia delle Entrate il modello Rap di richiesta di registrazione atti privati (modello Rap, in formato cartaceo), unitamente all’atto da registrare, sottoscritto dalle parti e agli eventuali allegati. In caso di presentazione presso gli uffici territoriali dell’agenzia il modello Rap sostituisce, per la richiesta di registrazione del preliminare, il modello 69.