Assegnazione agevolata dei beni immobili, tre situazioni da monitorare

La riapertura dei termini previsti per poter accedere all’assegnazione agevolata dei beni ai soci – disposta dall’articolo 1, commi 100-105, della legge di Bilancio 2023 (L. 29 dicembre 2022, n. 197) – permette di svolgere talune considerazioni anche con specifico riferimento ai beni immobili. Per quanto riguarda tale tipologia di beni, infatti, la norma precisa che la misura agevolativa in esame è riservata alle snc, sas, srl, spa e sapa che, entro il 30 settembre 2023, procederanno all’assegnazione o alla cessione ai soci, tra l’altro, di beni immobili, di qualsiasi tipologia, tranne quelli strumentali per destinazione (cioè quelli indicati nell’art. 43, secondo comma, primo periodo, del Tuir).

Ai fini dell’inquadramento dell’istituto si segnala che da un lato l’agevolazione compete anche per l’assegnazione, effettuata dai medesimi soggetti di cui sopra, di beni mobili iscritti in pubblici registri, di qualsiasi tipologia, tranne quelli strumentali nell’attività propria dell’impresa, e dall’altro possono accedere al regime fiscale di vantaggio anche le società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei citati beni e che entro il 30 settembre 2023 si trasformeranno in società semplici.

Per quanto attiene nello specifico all’ambito immobiliare, è opportuno considerare taluni aspetti che sul piano operativo possono creare alcuni problemi interpretativi in sede di assegnazione agevolata ai soci.

Innanzitutto, occorre considerare che in presenza di beni iscritti tra le immobilizzazioni, la differenza tra il valore attribuito al bene e il suo valore netto contabile può generare l'iscrizione a conto economico di una plusvalenza. Come precisato dall’Agenzia delle Entrate (Circolare 16 settembre 2016, n. 37/E), detta plusvalenza non assume rilevanza fiscale, considerato che l’assolvimento dell'imposta sostitutiva prevista dalla disciplina dell'assegnazione agevolata “sostituisce” la tassazione ordinaria dei componenti positivi ai fini delle imposte sui redditi e dell’Irap e “chiude qualsiasi debito tributario in capo alla società” (in questo senso si richiama anche la Circolare 1° giugno 2016, n. 26/E). Ne deriva, quindi, che la plusvalenza rilevata a conto economico, calcolata prendendo a riferimento il valore attribuito al bene, si considera fiscalmente irrilevante per il suo intero ammontare, anche se la stessa potrebbe risultare maggiore della plusvalenza fiscale (determinata sulla base del valore normale/catastale) sulla quale è applicata l'imposta sostitutiva.

Un altro aspetto meritevole di attenzione attiene ai risvolti applicativi della disciplina de qua qualora sugli immobili assegnati insistano dei diritti reali. In linea generale dev’essere ribadita la regola secondo la quale nell’ambito applicativo dell’assegnazione agevolata dei beni ai soci non rientrano i singoli diritti reali, né i diritti edificatori. Sulla base di tale principio, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che, ferme restando talune specifiche deroghe, “si ritiene che non possa mai essere oggetto di assegnazione o cessione agevolata, (…) il singolo diritto (es. usufrutto, nuda proprietà), in quanto lo stesso non è un bene. Va da sé che non vi sono preclusioni ad assegnare o cedere il bene” (così la Circolare n. 26/E/2016).

Interessante appare infine la questione inerente ai beni facenti parte di un complesso immobiliare concesso in affitto di azienda. Al riguardo giova considerare che – come precisato dall’Amministrazione fiscale nei citati documenti di prassi - il contratto di affitto di azienda, avendo ad oggetto una universalità di beni, “non consente di ricondurre il singolo bene compreso nell'azienda alla tipologia di ’bene’ suscettibile di assegnazione/cessione ai sensi della normativa agevolativa in esame e ciò anche nel caso in cui la società svolga in via esclusiva o prevalente l'attività di affitto d'azienda”. Possono invece rientrare nell’ambito applicativo dell’assegnazione agevolata dei beni i singoli beni ricompresi nel contratto di affitto di azienda che, prima dell'assegnazione/cessione, non rientrino più nel contratto di affitto del complesso aziendale